Guía sobre como Recuperar del 12 al 16% del IVA de la compra de una Propiedad adquirida para inversión. Así podrás reinvertir la devolución y adquirir nuevos inmuebles u otras inversiones.
Con esta estrategia es posible reinvertir de forma constante en activos inmobiliarios y otros.
- Guía sobre como Recuperar del 12 al 16% del IVA de la compra de una Propiedad adquirida para inversión. Así podrás reinvertir la devolución y adquirir nuevos inmuebles u otras inversiones.
- How to recover VAT on the purchase of real estate?
- What is the Remaining Tax Credit?
- When can a VAT refund be requested?
- How do I know if I am a beneficiary of the VAT refund? Taxpayers who are eligible for this benefit.
- ¿Por qué se recupera menos del 19% del valor de adquisición o precio total del inmueble?
- ¿Qué ventas se encuentran afectas a IVA?
- ¿Luego al arrendar, tendré que emitir Facturas Afectas?
- Example of How to Recover VAT on a Property from the SII and TGR
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En NSS Abogados y Contadores, prestamos el servicio de asesoría completo para recuperar el IVA de la compra de un departamento — desde su ejecución hasta la mantención tributaria y contable del vehículo de inversión que utilizaremos. Ponte en contacto hoy con nuestro equipo.
⚠️ Recomendamos realizar esta operación ANTES de firmar la Escritura de Compraventa y ANTES de firmar el Contrato de Arrendamiento del inmueble.
How to recover VAT on the purchase of real estate?
Since 2016 the sale of new or used Real Estate made by a Habitual Seller, Real Estate or Construction Company is taxed with VAT. This implies that the acquisition value of the property has increased.
However, Article 27 bis of the "Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios" or "LIVS" allows us to recover the Remaining Tax Credit accumulated in the purchase of a real estate property. That is to say, we can request the refund of the VAT paid on the purchase of a real estate property.
In order to understand the above, the following questions arise:
- What is the Remaining Tax Credit?
- Which taxpayers are eligible for this benefit?
What is the Remaining Tax Credit?
VAT Tax Credit is a tax that is added to the value of an asset or service at the time of purchase. Then, by offsetting the VAT Tax Debit payment produced by the sales, we reduce the amount of tax payable.
When the VAT Credit is greater than the VAT Debit, the VAT Credit Remaining Tax Credit is produced.
This results in a balance in favor of the taxpayer that forms part of its assets.
When can a VAT refund be requested?
From 2 tax periods since the invoice appears in the sales and purchases register of the SII, that is 2 months approx.
No existe un plazo límite para solicitar la devolución. Lo importante es que la ampliación de giro a primera categoría y afecto a IVA se haga ANTES de la escrituración y factura.
How do I know if I am a beneficiary of the VAT refund? Taxpayers who are eligible for this benefit.
Para solicitar la devolución del Remanente de Crédito Fiscal, es necesario tener iniciación de actividades en Primera Categoría y estar Afecto a IVA al momento de recibir la factura de la compraventa.
Steps to follow to request a refund:
- The taxpayer must make the purchase of the real estate in the name of the legal entity with initiation of activities in the first category affected by VAT.
- The invoice for the purchase of the real estate should be classified as "Fixed Assets".
- The VAT Tax Credit paid on the invoice for the purchase of the Property must be accumulated for at least two consecutive tax periods.
- From the third month after the accumulation of the remaining VAT Tax Credit, Form 3280 "Request for Refund under Art. 27BIS" may be filed with the SII.
The Internal Revenue Service may request tax documentation, balance sheets, contracts, accounting books or other documents that support the VAT Property Tax Credit, if necessary.
¿Por qué se recupera menos del 19% del valor de adquisición o precio total del inmueble?
Good question.
Esto es porque el 19% se aplica sobre el inmueble construido, excluyendo el valor terreno que está exento de IVA.
¿Porqué se excluye el terreno? Porque el terreno está exento de IVA según el Art 17 inciso 2ndo de la LIVS:
“Tratándose de la venta inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación.”
Therefore, when applying 19% on the construction, discounting the land, the effective recovery percentage usually varies between 12-16%.
¿Qué ventas se encuentran afectas a IVA?
Para saber si tendremos IVA recuperable, es necesario que al momento de comprar, dicha venta sea afecta a IVA.
Lo anterior dependerá del vendedor.
Para efectos Ley de IVA, se entenderán vendedores afectos los siguientes:
- Los vendedores habituales de inmuebles. Por ejemplo, las inmobiliarias. (Art. 2 número 3. de la LIVS).
- La venta de bienes inmuebles que forman parte del activo inmobilizado de la empresa o empresario individual, siempre que al adquirlos hayan tenido derecho a crédito fiscal.
Por ende pueden ser inmuebles nuevos y usados.
Recomendamos que, desde la Promesa de Compraventa, se incluya una cláusula de este tipo:
VIGÉSIMO: IMPUESTO AL VALOR AGREGADO. El Promitente Vendedor deja expresa constancia que la promesa de compraventa de los inmuebles objeto del presente instrumento, así como la venta definitiva de los mismos, se encuentra afecta al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) en conformidad a la Ley número 20.780 de fecha 29 de septiembre de 2014 y su modificación la Ley número 20.899 de fecha 8 de febrero de 2016 y que el pago de dicha carga tributaria es de su exclusiva responsabilidad.
¿Luego al arrendar, tendré que emitir Facturas Afectas?
Si, pero aplica una norma especial del Artículo 17 de la LIVS.
El arrendamiento de bienes inmuebles amoblados está afecto a un 19% que se aplica sobre una base imponible calculada como la renta menos el 11% del avalúo fiscal del inmueble.
Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
Veamos un ejemplo mensualizado de un inmueble avaluado fiscalmente en 100 millones y que se arrienda a 1 millón al mes.
- Avalúo Fiscal 100.000.000
- 11% Anual Avalúo: 11.000.000
- 11% Mensualizado: 916.666
- Renta Mensual de Inmueble: 1.000.000
- Deducción mensual de renta: 1.000.000 – 916.666 = 83.334
- IVA mensualizado: 19% de 83.334 = 15.833,46
💡 Lo anterior es fundamental, ya que el IVA mensual de la facturación de los arrendamientos no nos sacará del mercado.
Example of How to Recover VAT on a Property from the SII and TGR
Juanito Perez wants to buy properties and lease them.
He currently has the money needed for the footing of only one property, and wonders how he can raise the money to continue with his investment plan.
After investigating, Juanito learns that there is an article in the Sales and Services Tax Law that allows him to recover the VAT on the purchase of real estate.
After taking advice, Juanito creates an investment vehicle. For this purpose, he initiates activities in the first category, with his own RUT. The activity of Juanito's investment vehicle consists of renting furnished real estate.
Subsequently, Juanito purchases the property and waits for the VAT Tax Credit to accumulate. After the third month he can request the refund of this money.
Continuing with his initial plan, Juanito manages to buy a second property with the money recovered from the remainder requested in his first purchase.
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Consultation, in the document it says that it must be with a legal entity, but in the example it performs the initiation of activities with its own routine, can it be performed as a natural person or only with a legal entity?
Hello Diego,
Effectively it is as a Natural person or PJ, as a PN initiating activities in First Category. Both options are possible.
However, if these properties are assigned as a natural person, some benefits for natural persons are lost, such as the exemption of income income of 8,000 UF.
Therefore, the investment strategy must take these aspects into account (cost-benefit analysis).
There is no universal solution and it depends on each investor.
I ask; which properties are you referring to? only apartments or does it include parking lots and warehouses?
Dear Ricardo,
The benefit is applicable to any acquisition of tangible personal property or real estate intended to form part of fixed assets.
So it can be a warehouse, parking lot, automobiles, etc., as long as they are destined to be part of the fixed assets and are correctly assigned, complying with the other requirements for the benefit to operate.
Let me know if you have more questions, my email is chernandez@nss.cl if you prefer to write me.
Greetings
To carry out this procedure, do you have any time limit after the property has been acquired? For example, I bought a property in 2017, would it still be possible to apply?
Hi Jorge,
In theory, this can be done through a special procedure of retroactive start-up of activities. The problem in practice is that the costs of the operation increase since the income operations of the last 6 years must be declared with fines, interest and readjustments, as well as the lease contracts must be modified as "furnished", which creates risks and tax contingencies.
For this reason, it is always recommended to carry out this assessment with time and foresight during the year or months prior to the acquisition of the real estate.
Greetings
Hello.
I just bought an apartment with the purpose of renting it, but I haven't started activities yet with my taxpayer identification number. Can I start activities now and ask for a refund or is it too late?
Hello Camila,
Yes, it is possible, but there are always details to review at the level of leasing contracts, inventories, asset allocation. In addition, starting activities under the general regime 14 A) of the LIR requires advice, since it is a complex regime (it is not an SME regime), and you must keep full accounting records, classify invoices, apply special VAT rules in leasing, among others.
In my opinion, it is important to do it as soon as possible, since normally when they are already leased, the contract must be modified, furniture inventories must be created, negotiations with the lessee must be carried out, etc.
Greetings
HELLO QUESTION,
HOW MUCH DO YOU CHARGE FOR THE PROCESSING OF THIS REFUND? I AM BEING CHARGED 20% OF THE AMOUNT RECOVERED IN TORA FIRMA AND I WOULD LIKE TO KNOW IF THIS IS AN AVERAGE OR AN EXAGGERATED AMOUNT. GREETINGS
Hi Nicolás, nice to say hello.
Our fees range from 10% of the recovery up to 15%. We then offer monthly and annual accounting services to maintain the client's tax structure necessary for the operation.
Good afternoon,
I would like a quote for the processing of the VAT refund and the start of activities please!
Hello Barbara,
Of course, the best thing to do is to meet us to explain the VAT Recovery, Accounting and Permanent Tax Advisory services we offer.
The truth is that many advisors only focus on VAT recovery - when in fact there are many factors that make ongoing advice highly recommended.
We believe that investing in high quality advice is essential when dealing with such important asset issues. Our experience has shown that the added value in accompanying and optimizing resources can have a significant impact in the long term.
Greetings
Hello! If it were a joint purchase without making a partnership, would it be possible to recover VAT?
Hello good morning, I would like to know if you can recover the VAT if you buy from a person not engaged in the field of property sales. Which this could not generate the respective invoice. I am a natural person with a business.
Hello Claudio,
It is not possible in this case, since the sale is not subject to VAT.
Greetings
Consulta, para realizar esta operación se necesita estar en algún redimen tributario en particular? Si inicie actividades en el régimen 14d3, se puede realizar la recuperación? afecta en algo?
Hola Gabriel, Se puede optar al Régimen ProPYME 14 D3, siempre y cuando que el conjunto de los ingresos que percibe la Pyme en el año comercial respectivo, correspondientes a las actividades de rentas de bienes raíces, no excedan de un 35% del total de sus ingresos brutos del giro. Si se excede, debe ser Régimen General 14 A. Generalmente vemos que las personas inician actividades en primera categoría para optar a la devolución de IVA perciben ingresos brutos de las rentas de dichos inmuebles, los que compone más del 35% de los ingresos brutos del giro, por lo que… Read more »
Hola, si ya paso mas de un año de que firme los creditos y la entrega aún puedo solicitar la devolución?
Hola Matías,
Depende, ya que se debe fechar el inicio de actividades antes de la factura de compra y no hacerlo puede causar complicaciones e irregularidades. Además, puede que en la práctica sea imposible amoblar a estas alturas.
Estos y otros detalles se deben revisar caso a caso.
Hola, si realizo la recuperación de IVA al momento de comprar una propiedad nueva, y luego de 5 años la deseo vender, el IVA se debe devolver?
Hola Claudio, Al haber aprovechado el crédito fiscal en la compra, la posterior venta — aunque sea posterior a 1 año y no sea “habitual”— también estará afecta a IVA. En estricto rigor, deberás pagar el diferencial entre [IVA Débito – IVA Crédito], y eso determinará si debes pagar en dicho periodo. El diferencial que exista va a depender de las compras y ventas afectas a IVA que se hayan realizado. Por ejemplo si utilizas el IVA devuelto y adquieres nuevas unidades, dichas unidades sumarán a tu crédito, y tendrás un “saldo” a favor al momento de vender la primera… Read more »
Que importante es ese punto, la reventa del inmueble.
La intencionalidad con que se hizo la recuperación, realmente es reinversión !
Es el punto inicio al analizar usar este beneficio tributario.
Hola, como persona natural que va arrendar el dpto por si mismo, ¿se puede hacer este trámite igual?
Estimado Nelson,
La figura puede realizarse por personas naturales que inician actividades/amplian giro a Primera Categoría afecto, como también por personas jurídicas.
En este mes de agosto me entregan el dpto, quisiera que me contactaran y brindaran acesoría para poder realizar con éxito este trámite de recuperación de iva.
Hola Nelson,
Te he enviado un correo. Muchos saludos.
Consulta, somos una empresa y queremos comprar una oficina, puedo recuperar el IVA del inmueble aunque no sea para arriendo?, sino para usarlo como oficina
Hola Clemente, muchas gracias por aclarar las dudas! Me gustaria saber que debo incluir en el contrato de arriendo para no tener inconveniente al momento de realizar el tramite.
Muchas gracias
Hola Jos,
De nada, estamos aquí para informar y responder dudas.
Asegurar que el Contrato sea de Bien Inmueble Amoblado, y que el precio esté con IVA Incluído o bien +IVA (aplicando Art. 17 LIVS).
Así mismo, incluir el inventario del amoblado también es aconsejable.
Greetings
Estimado,
En ese caso el IVA queda en 0 ya que el Neto es Negativo.
Estimado, muchas gracias por tan valiosa información. Tengo una duda, para hacer la solicitud de devolución, en el caso de departamentos amoblados, ¿debe estar arrendado? ¿el SII pide el contrato de arriendo y las boletas de venta?
Hola Patricia,
Sí, el inmueble debe estar con contrato de arrendamiento amoblado. El SII pide los antecedentes correspondientes y puede incluso fiscalizar visitando la propiedad.
buena tardes, el plazo para solicitar la devolución de cuanto tiempo es?, para esta devolucion de por ejemplo si compre departamento hace seis meses puedo optar a esta devolucion de iva
Hola Alvaro,
Te comento que el plazo depende, existen escenarios 100% “ideales” y otros irregulares, que algunos puedes ser subsanados y otros no.
Como regla general, queremos solicitar la devolución dentro del año en que se compró la propiedad. Debemos luego fechar el inicio de actividades de forma retroactiva para justificar ante el SII que nuestra fecha de inicio de actividades es anterior a la de la factura.
Recuerda que puedes agendar una asesoría gratuita conmigo en este enlace: https://meetings.hubspot.com/clemente-hernandez
Greetings
Buenas tardes, cuanto es el % de la comisión por el tramite de recuperación del IVA de una propiedad? cuantas UF cobra el contador por realizar el tramite?
Hola María,
Generalmente nuestra tarifa es del 10% de lo recuperado.
Luego esta figura se debe mantener mensualmente y anualmente (declaraciones mensuales, operación renta, domicilio tributario).
El trámite lo realiza un equipo de abogados y contadores tributarios.
Si uno l9 hace de forma ordenada como uds dicen cuanto se demora que te devuelvan el IVA q estas reclamando….de antemano muchas gracias por su respuesta
Hola Ada,
Aproximadamente 1 mes después del visto bueno del SII.
Hola buenas tardes, me gustaría que me contacten y asi poder conversar mi caso.
Quedo atenta.
Gracias.
Hola Majo,
Gracias por tu contacto.
Te he enviado un correo para que coordinemos una reunión y veamos tu caso.
Greetings
Hola!, te cuento, firmé promesa compraventa de 5 departamentos para el 1er semestre del 2023 (1 en Antofagasta y 4 en Stgo), quisiera recuperar el iva, ustedes hacen la gestión? desde apoyo en iniciar actividades hasta presentar los documentos? también el tema de que es lo que debo tener el depto para considerarse amoblado, y como sería el contrato de arriendo? y lo más importante cuanto cobran? Gracias
Hola Felipe,
Sí, apoyamos en toda la gestión. Podemos revisar tu caso y asesortarte para obtener la recuperación de IVA y acompañarte a lo largo de los años.
En cuanto a nuestros honorarios, podemos fijar una reunión y te explico como funciona todo.
Greetings
Hola, necesito que me contacten para poder ver el caso de la devolución de un departamento que quiero comprar!!
Hola Isabel,
Te enviaré un correo para que agendemos una videollamada y revisar tu caso.
Muchos saludos
Hola, solicitar la devolución de acuerdo a este articulo, es posible independiente de que las 2 primeras viviendas que se adquieren y arrienden se consideran Dfl2, por lo que no se considerarían en cálculos de renta.
Hola Nicolás, si es posible como lo conversamos en reunión.
Muchos saludos
Hola compraré dos deptos ahora en agosto con entrega inmediata quisiera mas información porfavor para evaluar si puedo optar a la devolución.
Hello Diego,
Estamos a tiempo.
Te he enviado un correo para que agendemos la asesoría inicial personalizada y conocer tu caso.
Hola, quisiera saber si es posible recuperar el IVA de un departamento adquirido con crédito hipotecario en el año 2014, propio (no arrendado) y en primera categoría? e iva de crédito automotriz 2020?)
Hola Johana,
No es posible la recuperación. Es solo para arriendo (no propio) y el IVA de Crédito Automotriz tampoco ya que además fue hace 3 años.
Todas estas operaciones se hacen máximo hasta 1 año atras.
Greetings
Hola, cuanto debo pagarles para iniciar el tramite? tengo una promesa firmada hace un mes
Hola Marcos,
Te envié un correo.
Me gusta primero conocer a cada cliente para explicar en reunión 1 a 1 que el servicio es más que solo la devolución de IVA, para que así puedas aproverchar la estructura tributaria que crearemos al máximo durante tu vida.
Muchos saludos
Cuanto sale el tramite inicialmente? una reserva?
Hola Belén,
Sí, se comienza con un honorario inicial para preparar la estructura. Luego un honorario de éxito al obtener la devolución, y finalmente ofrecemos la mantención tributaria/contable de la estructura a lo largo del tiempo (aquí es donde están la mayoría de los beneficios).
Te he enviado un correo para que agendes tu asesoría 1 a 1 conmigo cuando estimes conveniente.
Muchos saludos!
Buenas tardes , y que pasa en el caso de compra de vivienda de segunta transaccion ?
revise y jamas se me emitio una factura , ese Iva no es posible recuperarlo ?
Hola Gloria,
En caso de inmuebles usados, va a depender si el vendedor era obligado a vender con IVA en la venta del inmueble. Si no hay factura, seguramente es porque no era un vendedor afecto y por ende no hay IVA que recuperar.
Greetings
Hola, una vez realizada la recuperacion de iva, debes estar para siempre con los tramites de impuestos y declaraciones mensuales y anuales o es por un tiempo determinado?
Hola Patricia,
Sí, se mantiene la tributación en Primera Categoría de Impuesto a la Renta y afecto a IVA.
Buenas tardes
Me parece interesante el tema, cuanto cuesta la asesoría que ustedes brindan y que incluye
Gracias
Nelson
Estimado Nelson,
Nuestros servicios incluyen todo lo necesario para informarse y planificar (reuniones iniciales), obtener la devolución de IVA y mantener mensual y anualmente la estructura en el tiempo para aprovechar y sostener los máximos beneficios de ésta.
Te enviaré un correo para coordinar.
Greetings
Estimado buenos días! Es posible solicitar la devolución del IVA de un departamento? si la finalidad es arrendado sin amoblar. Y en este caso si lo arriendo sin amoblar debo igualmente iniciar actividades de primera categoría?
Saludos
Hola Yoan,
No es posible recuperar el IVA en ese caso. La razón es que la actividad de alquiler no amoblado no está afecta a IVA, por lo que no podrás utilizar el remanente de crédito fiscal.
Greetings
Hola! Gracias por la explicación. Dos preguntas. Si inicio actividades como PN en Primera Categoría (he escuchado que le dicen empresario unipersonal), puedo dejar algunas propiedades bajo esta figura, y otras como PN fuera del empresario unipersonal? Si esto se pudiera, el beneficio de las 8000 se pierde para todas las propiedades, o sólo para aquellas que quedan bajo la figura de empresa unipersonal? Muchas gracias
Hola Nikolas,
Se pueden asignar activos al empresario individual y como tu dices dejar otros fuera, aprovechando otros beneficios (8.000 UF de mayor valor ingreso no renta), DFL 2 ingreso no renta de arrendamientos, etc).
Estos beneficios son para los activos no asignados al empresario individual.
Ahora bien, en la figura del empresario individual muchas veces, al poder utilizar todo tipo de gasto para determinar la base imponible, finalmente en mi opinión sigue siendo más atractiva esta figura, sumando además la posible devolución de IVA para reinversión.
Greetings
Gracias Clemente. Claro se ve muy atractiva la figura del empresario individual. Mi pregunta iba enfocada al caso de comprar una vivienda para uso personal en el futuro, para ver si podía tener los beneficios DFL2 y lo de la exención de 8.000 UF al dejarla fuera del empresario individual. Gracias!
Perdón se me quedó una pregunta en el tintero. Siguiendo la misma línea de la pregunta anterior, las propiedades que quedan bajo PN con inicio de activiades en primera persona, pierden el DFL2, verdad? Si lo anterior es correcto, podría aprovechar el beneficio DFL2 en propiedades que compre posteriormente y que no asigne a la figura de empresario unipersonal? Muchas gracias
Hola Nikolas,
Como tu dices, los inmuebles que gozan de beneficios DFL que no son asignados al Empresario Individual no pierden sus beneficios DFL2.
Como regla general, después de agotar 2 DFL2 se hace altamente recomendable reinvertir como Empresario Individual para tener mejor eficiencia tributaria.
Greetings
Hola, se puede realizar la opreacionn luego de haberlo comprado?
Hola Anne,
Sí, es posible, siempre y cuando la compra no haya sido más allá de 1 año comercial para atrás y se cumplan los requisitos (amoblado, contrato arrendamiento amoblado, justificación de compras con boletas/facturas, y otros).
Consulta, si voy a comprar un departamento a nombre de mi empresa (constituida en el 2015), la actividad económica es de relevancia? El departamento sí sería para arrendar, pero en mis actividades económicas no tengo la de arriendo amoblado, la debería incorporar? O no es necesario?
Hola Diamar,
Si, es relevante tanto el giro como diversos registros contables que se deben presentar al momento de hacer la solicitud.
¿Se puede recuperar el IVA de dos departamentos usados que se adquieran por buydepa.com?
Hola Milton,
Dependerá.
Si son usados, y el vendedor es contribuyente de IVA que adquirió esas unidades pagando IVA, entonces la venta sí podría ser afecta a IVA y por ende recuperable para ti dicho IVA.
Por ello debes revisar quien es el vendedor y su situación tributaria (ver si él compró con IVA).
Greetings
Hola . en el ejemplo de juanito cuando “solicita la devolución de este dinero.” estamos hablando en cash? o lo deja como remanente en la empresa como cualquier mercaderia.? gracias!
Hola Ignacio,
Si, el dinero llega a tu cuenta corriente cuando se solicita la devolución del remananente.