🚨 Importante: la devolución de IVA 27bis aplica sólo desde la 3ª unidad DFL2 de cada persona natural.
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Además de la devolución del IVA, hay incentivos fiscales y configuraciones legales que optimizan las inversiones inmobiliarias:
En NSS prestamos el servicio de asesoría completo para recuperar el IVA de la compra de un departamento — desde su ejecución hasta la mantención tributaria y contable del vehículo de inversión que utilizaremos, poniendo énfasis en todos los beneficios tributarios aplicables.
Desde 2016 la venta de Inmuebles nuevos o usados realizadas por un Vendedor Habitual, Inmobiliaria o Empresa Constructora esta gravada con IVA. Esto implica que ha incrementado el valor de adquisición de la propiedad.
Sin embargo, el Articulo 27 bis de la “Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios” o "LIVS" nos permite recuperar el Remanente de Crédito Fiscal acumulado en la compra de un inmueble. Es decir, podemos solicitar la devolución del IVA que se paga en la adquisición de un inmueble.
Para entender lo anterior surgen las siguientes interrogantes:
IVA Crédito Fiscal es un impuesto que se añade al valor de un activo o servicio al momento de la compra. Luego, contrarrestando el pago de IVA Debito Fiscal producido por las ventas, rebajamos así el monto a pagar de impuesto.
Cuando el IVA Crédito es mayor al IVA Débito, se produce el Remanente de IVA Crédito Fiscal.
De lo anterior resulta un saldo a favor del contribuyente que forma parte de sus activos.
Desde 2 periodos tributarios desde que la factura aparezca en el registro de compras y ventas del SII, esto es 2 meses aprox.
No existe un plazo límite para solicitar la devolución. Lo importante es que la ampliación de giro a primera categoría y afecto a IVA se haga ANTES de la escrituración y factura.
Para solicitar la devolución del Remanente de Crédito Fiscal, es necesario tener iniciación de actividades en Primera Categoría y estar Afecto a IVA al momento de recibir la factura de la compraventa.
Pasos a seguir para solicitar la devolución:
El Servicio de Impuesto Internos podría solicitar documentación tributaria, balances, contratos, libros contables u otros documentos que respalden el IVA Crédito Fiscal del Inmueble, en caso de ser necesario.
Buena pregunta.
Esto es porque el 19% se aplica sobre el inmueble construido, excluyendo el valor terreno que está exento de IVA.
¿Porqué se excluye el terreno? Porque el terreno está exento de IVA según el Art 17 inciso 2ndo de la LIVS:
"Tratándose de la venta inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación."
Por lo anterior, al aplicar el 19% sobre la construcción, descontando el terreno, el porcentaje de recuperación efectivo suele varíar entre un 12-16%.
Para saber si tendremos IVA recuperable, es necesario que al momento de comprar, dicha venta sea afecta a IVA.
Lo anterior dependerá del vendedor.
Para efectos Ley de IVA, se entenderán vendedores afectos los siguientes:
Por ende pueden ser inmuebles nuevos y usados.
Recomendamos que, desde la Promesa de Compraventa, se incluya una cláusula de este tipo:
Si, pero aplica una norma especial del Artículo 17 de la LIVS.
El arrendamiento de bienes inmuebles amoblados está afecto a un 19% que se aplica sobre una base imponible calculada como la renta menos el 11% del avalúo fiscal del inmueble.
Veamos un ejemplo mensualizado de un inmueble avaluado fiscalmente en 100 millones y que se arrienda a 1 millón al mes.
💡 Lo anterior es fundamental, ya que el IVA mensual de la facturación de los arrendamientos no nos sacará del mercado.
Juanito Pérez quiere comprar propiedades y arrendarlas, ya tiene 2 DFL2 a su nombre, y va por la 3ra unidad.
Actualmente cuenta con el dinero necesario para el pie de solo un inmueble, y se pregunta de qué forma puede conseguir el dinero para continuar con su plan de inversión.
Tras investigar, Juanito sabe que existe un articulo de la Ley de Impuestos a las Ventas y Servicios que le permite recuperar el IVA en la compra de inmuebles.
Luego de asesorarse, Juanito crea un vehículo de inversión. Para esto inicia actividades en primera categoría, con su propio RUT. La actividad del vehículo de inversión de Juanito consiste en arrendar inmuebles amoblados.
Posteriormente Juanito realiza la compra del Inmueble y espera que se acumule el IVA Crédito Fiscal. Al tercer mes ya puede solicitar la devolución de este dinero.
Continuando con su plan inicial, Juanito logra comprar una segunda propiedad con el dinero recuperado producto del Remanente solicitado en su primera compra.
Los siguientes puntos son en base a nuestra experiencia con más de 50 clientes.
1.1. Justificar Ahorros e Ingresos: El Cliente debe poder justificar ahorros e ingresos suficientes con sus declaraciones de rentaanteriores y declaraciones ante el SII, es decir, que sus ingresos sean suficientes para adquirir el activo fijo, de acuerdo con la LIR.
1.2. Inicio de Actividades en Primera Categoría: Realizar el inicio de actividades o agregar las actividadeseconómicas antes de la fecha de firma de compraventa del inmueble.
1.3. Firmar Compraventa: Luego se debe firmar la Compraventa de activo fijo (inmuebles) yrecibir sus facturas afectas (por la construcción) y exentas (por el terreno).
1.4. Amoblar departamento y pedir facturas: Proceder al amoblado, donde cada mueble de cada activo fijo debe tener facturas emitidas (noboletas) de compra emitidas al RUT del Cliente.
1.5. Contrato de Arrendamiento: Firmar contrato de arrendamiento amoblado afecto a IVA.
1.6. Emitir Facturas por Arriendo: Se deben emitir facturas afectas por el arrendamiento, descontando el 11% del avalúo fiscal delinmueble al año.
2.1. Los inmuebles no deben ser uno de los 2 primeros DFL2: El(los) inmueble(s)cuestión de la asesoría sujetos a la devolución de IVA no deben ser inmuebles habitacionales sujetos a la franquicia del artículo 15 del DFL, es decir, sedebe tratar – en caso de ser viviendas económicas – de la 3ra propiedad enadelante.
2.2. Adquirir a título personal e indiviso: Adquirir los bienes objeto de la asesoría a título personal y no en comunidad de bienes de ningúntipo, incluyendo, pero no limitándose dichas comunidades a compras conjuntas, adquirir a título oneroso durante la vigencia de sociedad conyugal, acuerdos deunión civil en régimen de comunidad de bienes, y cualquier otra forma donde elcliente no sea el único dueño de(los) inmueble(s) adquirido(s) y que éstecuente con el ROL de la propiedad inscrito a su nombre.
2.3. Factura emitida a RUT de Cliente: Que la factura de compra del inmueble sea emitida con fecha posterior al inicio de actividadesdel 1.2. anterior, el terreno debe estar por separado en la factura y exento deIVA.
2.4. Emisión de los documentos tributarios correspondientes: En general, quela compra del activo fijo cuente con todas sus facturas de venta, notas decrédito y débito en conformidad a la LIR y LIVS. Si hay bono pie la nota decrédito debe emitirse en el mes correspondiente a la factura, por parte de lainmobiliaria.
2.5. No utilizar activos propios: No habitarpersonalmente el inmueble, y destinarlo exclusivamente para el arrendamiento aterceros en condiciones de mercado.
2.6. Que no existan prohibiciones de arrendar en escritura: En caso decompras con mutuos hipotecarios suscritos con instituciones financieras, sedebe contar con autorizaciones bancarias previas al arrendamiento y suficientespara arrendar el inmueble y así configurar el hecho gravado.
2.7. Pago IVA del vendedor del inmueble: Que el contribuyente oinmobiliaria vendedora haya pagado el IVA Débito Fiscal de la compra respectiva.
3.1. Comprar siempre con Factura: Que todo el mobiliariodel activo fijo sea adquirido con su respectiva factura de compra (noboleta) a nombre del Cliente de compra en conformidad con la LIVS y quesea suficiente para configurar el hecho gravado de cada caso.
3.2. Amoblado Suficiente: Se debe contar con mobiliario suficiente para la pernoctación yalimentación en los términos de la Resolución Exenta SII Nº53 del 25 de mayo de2021. El amoblado mínimo para el departamento es el siguiente:
3.2.1. Cama (una cama porhabitación)
3.2.2. Ropa de Cama
3.2.3. Mesa de Comedor
3.2.4. Sillas
3.2.5. Microondas
3.2.6. Refrigerador
3.2.7. Vajilla acorde a lacapacidad de personas que permite el inmueble
3.2.8. Batería de cocina
3.2.9. El baño debe contar conducha, lavamanos e inodoro.
3.3. Comprar a Vendedores Establecidos: Los muebles deben sercomprados a vendedores que emitan Facturas (recomendamos tiendas establecidas).
3.4. Fotografiar Inmueble Amoblado: Se deben fotografiarclaramente todos los muebles a la vista de cada inmueble para ser aportados ala carpeta. La cama debe estar hecha al momento de la fotografía.
4.1. No mantener anotaciones vigentesen el SII; juicios o causas tributarios pendientes; procesos concursalespendientes, declaraciones de impuestos mensuales o anuales pendientes deaceptación o cualquier otra irregularidad tributaria que no permita realizaractuaciones dentro del portal tributario del cliente y que sea causal derechazo de la devolución por el SII.
5.1. Contrato debe ser “amoblado” y afecto a IVA: Los Contratos dearrendamiento de inmuebles especifiquen que dicho arrendamiento es amoblado ysu renta afecta a IVA, mencione el inventario de muebles, que la propiedad estécorrectamente individualizada.
5.2. Visitas del SII: El Cliente debe estar disponible para mostrar el inmueble siel SII fija una fiscalización, donde la visita será en la fecha y horasestimadas por el SII. El Cliente debe ser capaz de coordinar eventuales visitas defiscalizadores del SII, de requerirse, para que se verifiquen las condicionesde requeridas por el artículo 27 bis de la LIVS.
5.3. Pago de rentas: Asegurar y verificar que el pago del alquiler ocurra en larealidad mediante depósito en la cuenta corriente del Empresario Individual quese constituye al efecto, conforme a los montos facturados por el Cliente a susarrendatarios.
5.4. No arrendar a personas relacionadas: El cliente debe arrendar a untercero no relacionado y en condiciones o precios de mercado.[1]
[1] Se entenderá por "relacionados":Padre, madre, hijos, nietos, hermanos, sobrinos, primos, cónyuge, novio/a,conviviente, etc.
Sólo para inversionistas que están por comprar o compraron hace 2 meses, no son sus primeros 2 inmuebles DFL2.
Ponte en contacto con nuestro equipo o bien agendemos una reunión para revisar tu caso y los alcances del servicio.