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8 min read

Como Recuperar el IVA de una Propiedad [Guía 2024]

Publicado el
17/5/2024
Autores
Clemente Hernández Gemigniani
Legal
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Guía sobre como Recuperar del 12 al 16% del IVA de la compra de una Propiedad adquirida para inversión. Así podrás reinvertir la devolución y adquirir nuevos inmuebles u otras inversiones.

Con esta estrategia es posible reinvertir de forma constante en activos inmobiliarios y otros.

En NSS Abogados y Contadores, prestamos el servicio de asesoría completo para recuperar el IVA de la compra de un departamento — desde su ejecución hasta la mantención tributaria y contable del vehículo de inversión que utilizaremos. Ponte en contacto hoy con nuestro equipo.

⚠️ Recomendamos realizar esta operación ANTES de firmar la Escritura de Compraventa y ANTES de firmar el Contrato de Arrendamiento del inmueble.

¿Cómo recuperar el IVA en la compra de Inmuebles?

Desde 2016 la venta de Inmuebles nuevos o usados realizadas por un Vendedor Habitual, Inmobiliaria o Empresa Constructora esta gravada con IVA. Esto implica que ha incrementado el valor de adquisición de la propiedad.

Sin embargo, el Articulo 27 bis de la “Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios” o "LIVS" nos permite recuperar el Remanente de Crédito Fiscal acumulado en la compra de un inmueble. Es decir, podemos solicitar la devolución del IVA que se paga en la adquisición de un inmueble.

Para entender lo anterior surgen las siguientes interrogantes:

  1. ¿Qué es el Remanente de Crédito Fiscal?
  2. ¿Qué contribuyentes pueden optar a este beneficio?

¿Qué es el Remanente de Crédito Fiscal?

IVA Crédito Fiscal es un impuesto que se añade al valor de un activo o servicio al momento de la compra. Luego, contrarrestando el pago de IVA Debito Fiscal producido por las ventas, rebajamos así el monto a pagar de impuesto.

Cuando el IVA Crédito es mayor al IVA Débito, se produce el Remante de IVA Crédito Fiscal.

De lo anterior resulta un saldo a favor del contribuyente que forma parte de sus activos.

¿Cuándo se puede pedir la devolución de IVA?

Desde 2 periodos tributarios desde que la factura aparezca en el registro de compras y ventas del SII, esto es 2 meses aprox.

No existe un plazo límite para solicitar la devolución. Lo importante es que la ampliación de giro a primera categoría y afecto a IVA se haga ANTES de la escrituración y factura.

¿Como saber si soy beneficiario de la devolución del IVA? Contribuyentes que pueden optar a este beneficio.

Para solicitar la devolución del Remanente de Crédito Fiscal, es necesario tener iniciación de actividades en Primera Categoría y estar Afecto a IVA al momento de recibir la factura de la compraventa.

 Pasos a seguir para solicitar la devolución:

  • El contribuyente debe realizar la compra del inmueble a nombre de la entidad jurídica con iniciación de actividades en primera categoría afecta a IVA.
  • La factura por la compra del inmueble debe clasificarse como “Activo Fijo”
  • El IVA Crédito Fiscal soportado en la factura de compra del Inmueble debe acumularse como mínimo, durante dos periodos tributarios consecutivos.
  • A partir del tercer mes, posterior a la acumulación del remanente de IVA Crédito Fiscal, se podrá presentar ante el SII el Formulario 3280 de “Solicitud de Devolución por Art. 27BIS”

El Servicio de Impuesto Internos podría solicitar documentación tributaria, balances, contratos, libros contables u otros documentos que respalden el IVA Crédito Fiscal del Inmueble, en caso de ser necesario.

¿Por qué se recupera menos del 19%  del valor de adquisición o precio total del inmueble?

Buena pregunta.

Esto es porque el 19% se aplica sobre el inmueble construido, excluyendo el valor terreno que está exento de IVA.

¿Porqué se excluye el terreno? Porque el terreno está exento de IVA según el Art 17 inciso 2ndo de la LIVS:

“Tratándose de la venta inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación.”

"Tratándose de la venta inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación."

Por lo anterior, al aplicar el 19% sobre la construcción, descontando el terreno, el porcentaje de recuperación efectivo suele varíar entre un 12-16%.

¿Qué ventas se encuentran afectas a IVA?

Para saber si tendremos IVA recuperable, es necesario que al momento de comprar, dicha venta sea afecta a IVA.

Lo anterior dependerá del vendedor.

Para efectos Ley de IVA, se entenderán vendedores afectos los siguientes:

  • Los vendedores habituales de inmuebles. Por ejemplo, las inmobiliarias. (Art. 2 número 3. de la LIVS).
  • La venta de bienes inmuebles que forman parte del activo inmobilizado de la empresa o empresario individual, siempre que al adquirlos hayan tenido derecho a crédito fiscal.

Por ende pueden ser inmuebles nuevos y usados.

Recomendamos que, desde la Promesa de Compraventa, se incluya una cláusula de este tipo:

VIGÉSIMO: IMPUESTO AL VALOR AGREGADO. El Promitente Vendedor deja expresa constancia que la promesa de compraventa de los inmuebles objeto del presente instrumento, así como la venta definitiva de los mismos, se encuentra afecta al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) en conformidad a la Ley número 20.780 de fecha 29 de septiembre de 2014 y su modificación la Ley número 20.899 de fecha 8 de febrero de 2016 y que el pago de dicha carga tributaria es de su exclusiva responsabilidad.

¿Luego al arrendar, tendré que emitir Facturas Afectas?

Si, pero aplica una norma especial del Artículo 17 de la LIVS.

El arrendamiento de bienes inmuebles amoblados está afecto a un 19% que se aplica sobre una base imponible calculada como la renta menos el 11% del avalúo fiscal del inmueble.

Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.

Veamos un ejemplo mensualizado de un inmueble avaluado fiscalmente en 100 millones y que se arrienda a 1 millón al mes.

  • Avalúo Fiscal 100.000.000
  • 11% Anual Avalúo: 11.000.000
  • 11% Mensualizado: 916.666
  • Renta Mensual de Inmueble: 1.000.000
  • Deducción mensual de renta: 1.000.000 - 916.666 = 83.334
  • IVA mensualizado: 19% de 83.334 = 15.833,46

💡 Lo anterior es fundamental, ya que el IVA mensual de la facturación de los arrendamientos no nos sacará del mercado.

Ejemplo de Como Recuperar el IVA de una Propiedad ante el SII y TGR

Juanito Pérez quiere comprar propiedades y arrendarlas.

Actualmente cuenta con el dinero necesario para el pie de solo un inmueble, y se pregunta de qué forma puede conseguir el dinero para continuar con su plan de inversión.

Tras investigar, Juanito sabe que existe un articulo de la Ley de Impuestos a las Ventas y Servicios que le permite recuperar el IVA en la compra de inmuebles.

Luego de asesorarse, Juanito crea un vehículo de inversión. Para esto inicia actividades en primera categoría, con su propio RUT. La actividad del vehículo de inversión de Juanito consiste en arrendar inmuebles amoblados.

Posteriormente Juanito realiza la compra del Inmueble y espera que se acumule el IVA Crédito Fiscal. Al tercer mes ya puede solicitar la devolución de este dinero.

Continuando con su plan inicial, Juanito logra comprar una segunda propiedad con el dinero recuperado producto del Remanente solicitado en su primera compra.

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IVA Recuperado 2023: UF 57.867

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