Con esta estrategia es posible reinvertir de forma constante en activos inmobiliarios y otros.
Desde 2016 la venta de Inmuebles nuevos o usados realizadas por un Vendedor Habitual, Inmobiliaria o Empresa Constructora esta gravada con IVA. Esto implica que ha incrementado el valor de adquisición de la propiedad.
Sin embargo, el Articulo 27 bis de la “Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios” o "LIVS" nos permite recuperar el Remanente de Crédito Fiscal acumulado en la compra de un inmueble. Es decir, podemos solicitar la devolución del IVA que se paga en la adquisición de un inmueble.
Para entender lo anterior surgen las siguientes interrogantes:
IVA Crédito Fiscal es un impuesto que se añade al valor de un activo o servicio al momento de la compra. Luego, contrarrestando el pago de IVA Debito Fiscal producido por las ventas, rebajamos así el monto a pagar de impuesto.
Cuando el IVA Crédito es mayor al IVA Débito, se produce el Remante de IVA Crédito Fiscal.
De lo anterior resulta un saldo a favor del contribuyente que forma parte de sus activos.
Desde 2 periodos tributarios desde que la factura aparezca en el registro de compras y ventas del SII, esto es 2 meses aprox.
No existe un plazo límite para solicitar la devolución. Lo importante es que la ampliación de giro a primera categoría y afecto a IVA se haga ANTES de la escrituración y factura.
Para solicitar la devolución del Remanente de Crédito Fiscal, es necesario tener iniciación de actividades en Primera Categoría y estar Afecto a IVA al momento de recibir la factura de la compraventa.
Pasos a seguir para solicitar la devolución:
El Servicio de Impuesto Internos podría solicitar documentación tributaria, balances, contratos, libros contables u otros documentos que respalden el IVA Crédito Fiscal del Inmueble, en caso de ser necesario.
Buena pregunta.
Esto es porque el 19% se aplica sobre el inmueble construido, excluyendo el valor terreno que está exento de IVA.
¿Porqué se excluye el terreno? Porque el terreno está exento de IVA según el Art 17 inciso 2ndo de la LIVS:
"Tratándose de la venta inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación."
Por lo anterior, al aplicar el 19% sobre la construcción, descontando el terreno, el porcentaje de recuperación efectivo suele varíar entre un 12-16%.
Para saber si tendremos IVA recuperable, es necesario que al momento de comprar, dicha venta sea afecta a IVA.
Lo anterior dependerá del vendedor.
Para efectos Ley de IVA, se entenderán vendedores afectos los siguientes:
Por ende pueden ser inmuebles nuevos y usados.
Recomendamos que, desde la Promesa de Compraventa, se incluya una cláusula de este tipo:
Si, pero aplica una norma especial del Artículo 17 de la LIVS.
El arrendamiento de bienes inmuebles amoblados está afecto a un 19% que se aplica sobre una base imponible calculada como la renta menos el 11% del avalúo fiscal del inmueble.
Veamos un ejemplo mensualizado de un inmueble avaluado fiscalmente en 100 millones y que se arrienda a 1 millón al mes.
💡 Lo anterior es fundamental, ya que el IVA mensual de la facturación de los arrendamientos no nos sacará del mercado.
Juanito Pérez quiere comprar propiedades y arrendarlas.
Actualmente cuenta con el dinero necesario para el pie de solo un inmueble, y se pregunta de qué forma puede conseguir el dinero para continuar con su plan de inversión.
Tras investigar, Juanito sabe que existe un articulo de la Ley de Impuestos a las Ventas y Servicios que le permite recuperar el IVA en la compra de inmuebles.
Luego de asesorarse, Juanito crea un vehículo de inversión. Para esto inicia actividades en primera categoría, con su propio RUT. La actividad del vehículo de inversión de Juanito consiste en arrendar inmuebles amoblados.
Posteriormente Juanito realiza la compra del Inmueble y espera que se acumule el IVA Crédito Fiscal. Al tercer mes ya puede solicitar la devolución de este dinero.
Continuando con su plan inicial, Juanito logra comprar una segunda propiedad con el dinero recuperado producto del Remanente solicitado en su primera compra.
Ponte en contacto con nuestro equipo o bien agendemos una reunión para revisar tu caso y los alcances del servicio.