¿A qué se aplica esta ley?

Existe un criterio geográfico para entender a que corresponde calificar de predio urbano. En efecto, es aquel que está dentro del radio urbano delimitado por la legislación y reglamentación urbanística  (ley de urbanismo y construcciones) y por otro lado, los planes urbanísticos que manejan las Municipalidades.

No se aplica esta normativa a:

1. Los predios que tangan una cabida superior a 1 hm (10.000 metros cuadrados)

2. Los inmuebles fiscales.

3. Los inmuebles amoblados destinados al turismo o por periodos de tiempo no superiores a los 3 meses.

4. Estacionamientos.

¿Existe la posibilidad de poner término al contrato sin expresión de causa para recuperar la propiedad?

El artículo 3 distingue entre contrato de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos que el plazo se haya pactado:

1.    Mes a mes (que puede renovarse)

2.    Indefinido (sin plazo determinado)

En estos dos tipos de contratos se pueden poner término por:

1.    Vía judicial a través del desahucio.

2.    Por notificación a través de un notario publico

¿Qué es el desahucio?

Es la notificación que realiza el arrendador hacia al arrendatario para efectos de informarle sobre su intención de dar por terminado el arrendamiento sin una causa determinada.

¿Cuánto puede quedarse el arrendatario en el inmueble una vez desahuciado el contrato?

En los dos tipos de contratos mencionados anteriormente el arrendatario puede quedarse por un plazo máximo de 6 meses. Queda determinado por los años en que el arrendatario ocupo la propiedad (un mes por año hasta el tope de 6 meses). Sin embargo, el arrendatario podrá restituir el bien antes del plazo máximo y solo estará obligado a pagar renta hasta el día que se va.

¿Cómo poner término a los contratos de arrendamiento a plazo fijo que no excedan de 1 año?

El arrendador podrá solicitar por vía judicial la restitución de inmueble. Sin embargo, el arrendatario solo podrá quedarse por 2 meses solamente desde la notificación de la demanda. Nuevamente, el arrendatario podrá restituir el inmueble antes y solo estará obligado a pagar renta hasta el día que se va.

¿El arrendatario puede subarrendar?

La facultad de subarrendar se entenderá siempre incluida en el contrato de arrendamiento pero solamente de aquellos con plazo fijo superior a 1  año salvo que exista una cláusula que estipule lo contrario. Lo relevante de esto es que si existe esta cláusula, el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato y no está obligado a pagar las rentas hasta expiración del plazo.

Por lo tanto, ¿Qué tipo de contrato de arrendamiento le conviene más a un arrendador?

En relación a cómo opera el desahucio pareciera ser que el contrato de arrendamiento a plazo fijo que no exceda de 1 año. La razón es que si se subentiende la facultad de subarrendar, y no existe una cláusula que estipule lo contrario, de la lectura de la ley se sigue que si el arrendatario se quiere ir antes igualmente debe pagar el resto de las rentas.

¿Es posible pactar la prohibición de subarrendar y al mismo tiempo establecer de si el arrendatario se va antes igualmente tendrá que pagar hasta el término del contrato?

No. Esto porque según el artículo 19 los derechos del arrendatario son irrenunciables. Por lo tanto, si no existe facultad de subarrendar porque existe una cláusula que lo prohíbe, necesariamente el arrendatario puede restituir antes el bien y pagar hasta el momento que restituye la propiedad.

Y desde el punto de vista del arrendatario ¿Qué tipo de contrato de arrendamiento le convendría?

Como vimos, le convendrá aquellos contratos en donde se le da la posibilidad de pagar renta hasta el momento en que restituye el bien inmueble. Es decir:

1.    Contrato de arrendamiento con plazo pactados mes a mes e indefinido.

2.    Contrato de arrendamiento con plazo que no exceda un año.

3.    Contrato de arrendamiento con plazo fijo superior a 1 año con cláusula de prohibición de subarrendar.

¿Qué sucede si una vez terminado el contrato el arrendatario sigue ocupando el inmueble?

Si el contrato termina por expiración del plazo, por la extinción del derecho del arrendador (lo vendió a un tercero) o por cualquier otra causa, aunque haya terminado el contrato igualmente el arrendatario deberá pagar renta hasta la restitución del inmueble.

¿Es posible incluir una cláusula que establezca el término del contrato de arrendamiento inmediato por el no pago de rentas?

No, ya que el arrendatario tiene derecho a que le hagan una doble reconvención (cobro).  Esta segunda reconvención se realizará en el mismo juicio de arrendamiento en la audiencia de contestación. Como vimos, los derechos del arrendatario son irrenunciables.

¿Qué sucede con las empresas de servicios que abastecen el inmueble en caso de demandar su devolución?

Esta regla es muy importante para el arrendador. Este puede solicitar que se le notifique la demanda a estas empresas para efectos de que desde la notificación todas las deudas que se devenguen por el servicio sean de cargo del arrendatario.

¿Se pueden realizar contratos de arrendamiento que no consten por escrito?

La ley lo permite y en este caso, se presume que la renta es la que declare el arrendatario (regla de protección) Sin embargo, te recomendamos siempre suscribir este tipo de contratos por escrito para efectos probatorios.

Revisa nuestro post anterior acerca de Sociedades Anónimas: http://www.nss.cl/2018/12/04/sociedad-anonima-lo-que-debes-saber/

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