Guía sobre como Recuperar del 12 al 16% del IVA de la compra de una Propiedad adquirida para inversión. Así podrás reinvertir la devolución y adquirir nuevos inmuebles u otras inversiones.
Con esta estrategia es posible reinvertir de forma constante en activos inmobiliarios y otros.
- Guía sobre como Recuperar del 12 al 16% del IVA de la compra de una Propiedad adquirida para inversión. Así podrás reinvertir la devolución y adquirir nuevos inmuebles u otras inversiones.
- 如何收回购买房地产的增值税？
- 剩余的税收优惠是什么？
- 什么时候可以申请增值税退税？
- 我如何知道我是否有资格获得增值税退税？有资格享受这项福利的纳税人。
- ¿Por qué se recupera menos del 19% del valor de adquisición o precio total del inmueble?
- ¿Qué ventas se encuentran afectas a IVA?
- ¿Luego al arrendar, tendré que emitir Facturas Afectas?
- 如何从SII和TGR收回房产的增值税的例子
- Agenda tu reunión inicial con nuestro equipo — es gratis y personalizado
En NSS Abogados y Contadores, prestamos el servicio de asesoría completo para recuperar el IVA de la compra de un departamento — desde su ejecución hasta la mantención tributaria y contable del vehículo de inversión que utilizaremos. Ponte en contacto hoy con nuestro equipo.
⚠️ Recomendamos realizar esta operación ANTES de firmar la Escritura de Compraventa y ANTES de firmar el Contrato de Arrendamiento del inmueble.
如何收回购买房地产的增值税？
自2016年起，普通卖家、房地产公司或建筑公司销售新的或使用过的房地产要缴纳增值税。这意味着房地产的购置价值增加了。
然而，"Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios"或 "LIVS "第27条之二允许我们收回购买房产时积累的剩余税收抵免。换句话说，我们可以申请退还购买房产时支付的增值税。
为了理解上述情况，出现了以下问题：
- 剩余的税收优惠是什么？
- 哪些纳税人有资格享受这一福利？
剩余的税收优惠是什么？
增值税税款抵扣是在购买资产或服务时加在其价值上的一种税收。然后，通过抵消销售产生的增值税税款借方支付，我们减少了应缴税款。
当增值税贷方大于增值税借方时，会产生增值税贷方剩余税额。
这导致了有利于纳税人的余额，构成其资产的一部分。
什么时候可以申请增值税退税？
从发票出现在SII的销售和采购登记册后的2个税期开始，也就是大约2个月。
No existe un plazo límite para solicitar la devolución. Lo importante es que la ampliación de giro a primera categoría y afecto a IVA se haga ANTES de la escrituración y factura.
我如何知道我是否有资格获得增值税退税？有资格享受这项福利的纳税人。
Para solicitar la devolución del Remanente de Crédito Fiscal, es necesario tener iniciación de actividades en Primera Categoría y estar Afecto a IVA al momento de recibir la factura de la compraventa.
申请退款应遵循的步骤：
- 纳税人必须以法律实体的名义购买房地产，并开始从事第一类应缴增值税的活动。
- 购买财产的发票应归入 "固定资产"。
- 购买房产的发票上的增值税进项税额抵扣必须至少连续两个纳税期累积。
- 从积累了剩余的增值税税收抵免后的第三个月开始，可以向国家税务局提交3280表 "Solicitud de Devolución por Art. 27BIS"。
如有必要，国内税务局可要求提供税务文件、资产负债表、合同、会计账簿或其他支持增值税房产税抵扣的文件。
¿Por qué se recupera menos del 19% del valor de adquisición o precio total del inmueble?
好问题。
Esto es porque el 19% se aplica sobre el inmueble construido, excluyendo el valor terreno que está exento de IVA.
¿Porqué se excluye el terreno? Porque el terreno está exento de IVA según el Art 17 inciso 2ndo de la LIVS:
“Tratándose de la venta inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación.”
因此，当对建筑采用19%，扣除土地后，有效回收率通常在12-16%之间。
¿Qué ventas se encuentran afectas a IVA?
Para saber si tendremos IVA recuperable, es necesario que al momento de comprar, dicha venta sea afecta a IVA.
Lo anterior dependerá del vendedor.
Para efectos Ley de IVA, se entenderán vendedores afectos los siguientes:
- Los vendedores habituales de inmuebles. Por ejemplo, las inmobiliarias. (Art. 2 número 3. de la LIVS).
- La venta de bienes inmuebles que forman parte del activo inmobilizado de la empresa o empresario individual, siempre que al adquirlos hayan tenido derecho a crédito fiscal.
Por ende pueden ser inmuebles nuevos y usados.
Recomendamos que, desde la Promesa de Compraventa, se incluya una cláusula de este tipo:
VIGÉSIMO: IMPUESTO AL VALOR AGREGADO. El Promitente Vendedor deja expresa constancia que la promesa de compraventa de los inmuebles objeto del presente instrumento, así como la venta definitiva de los mismos, se encuentra afecta al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) en conformidad a la Ley número 20.780 de fecha 29 de septiembre de 2014 y su modificación la Ley número 20.899 de fecha 8 de febrero de 2016 y que el pago de dicha carga tributaria es de su exclusiva responsabilidad.
¿Luego al arrendar, tendré que emitir Facturas Afectas?
Si, pero aplica una norma especial del Artículo 17 de la LIVS.
El arrendamiento de bienes inmuebles amoblados está afecto a un 19% que se aplica sobre una base imponible calculada como la renta menos el 11% del avalúo fiscal del inmueble.
Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
Veamos un ejemplo mensualizado de un inmueble avaluado fiscalmente en 100 millones y que se arrienda a 1 millón al mes.
- Avalúo Fiscal 100.000.000
- 11% Anual Avalúo: 11.000.000
- 11% Mensualizado: 916.666
- Renta Mensual de Inmueble: 1.000.000
- Deducción mensual de renta: 1.000.000 – 916.666 = 83.334
- IVA mensualizado: 19% de 83.334 = 15.833,46
💡 Lo anterior es fundamental, ya que el IVA mensual de la facturación de los arrendamientos no nos sacará del mercado.
如何从SII和TGR收回房产的增值税的例子
胡安尼托-佩雷斯想购买房产并将其出租。
目前，他的钱只够为一处房产打地基，他想知道如何才能筹集到钱，继续他的投资计划。
经过调查，胡安尼托得知《销售和服务税法》中有一条规定，允许他在购买房地产时收回增值税。
在听取建议后，胡安尼托创建了一个投资工具。为此，他开始了第一类的活动，用他自己的RUT。胡安尼托的投资工具的活动包括出租带家具的房产。
然后，约翰尼购买了该房产，并等待增值税税收抵免的积累。在第三个月，他可以申请退还这笔钱。
继续他最初的计划，胡安尼托设法用他第一次购买的剩余部分收回的钱购买了第二处房产。
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咨询，在文件中说必须具有法人资格，但在例子中，它以自己的常规进行活动的启动，它可以作为自然人进行还是只能以法人资格进行？
你好，迭戈、
实际上，它是作为一个自然人或PJ，作为一个PN发起第一类的活动。这两种选择都是可能的。
然而，如果这些财产被指定为自然人，那么自然人的一些好处就会丧失，如免除8000UF的收入所得。
因此，投资战略必须考虑到这些方面（成本-效益分析）。
没有一个放之四海而皆准的解决方案，这取决于每个投资者。
我问；你指的是哪些房产？ 只有公寓还是包括停车场和仓库？
亲爱的里卡多、
该优惠适用于任何旨在构成固定资产一部分的有形动产或不动产的购置。
因此，它可以是仓库、停车场、汽车等，只要它们注定要构成固定资产的一部分，并被正确地分配，满足利益运作的其他要求即可。
如果你有更多问题，请告诉我，如果你喜欢写信给我，我的邮箱是chernandez@nss.cl。
问候语
购房后办理此手续是否有时间限制？例如，我在2017年买了一套房产，我还能申请吗？
你好，Jorge、
从理论上讲，这可以通过一个特殊的追溯启动程序来完成。实践中的问题是，操作的成本增加，因为过去6年的Renta业务将不得不申报罚款、利息和重新调整，以及租赁合同将不得不修改为 "已装修"，这就造成了风险和税收方面的意外。
因此，在购买房地产之前的一年或几个月里，最好能及时地、有预见性地执行这一建议。
问候语
你好。
我刚刚买了一套房子，目的是为了出租，但我还没有用个人身份证号码开始我的商业活动。 我现在可以开始我的商业活动并申请退款吗，还是太晚了？
你好，卡米拉、
是的，这是有可能的，但在租赁合同、库存、资产分配等层面总是有一些细节需要检查。此外，在《国际公路货运公约》的一般制度14A下开始活动需要咨询，因为这是一个复杂的制度（它不是一个中小企业制度），你必须保持完整的会计记录，对发票进行分类，应用关于租赁的特殊增值税规则，等等。
在我看来，尽快做这件事很重要，因为通常情况下，当它们已经被租赁时，必须修改合同，必须建立家具库存，必须与承租人进行谈判，等等。
问候语
你好，请问
你们处理这笔退款的费用是多少？我被收取了在Tora firma收回的金额的20%，我想知道这是一个平均数还是一个夸大的金额。SALUDOS
嗨，尼古拉，很高兴跟你打招呼。
我们的费用从回收额的10%到15%不等。然后，我们提供月度和年度会计服务，以维持客户运营所需的税收结构。
下午好、
我希望得到一份处理增值税退税和开始活动的报价单，谢谢
你好，芭芭拉、
当然，最好的办法是与我们见面，解释我们提供的增值税回收、会计和持续税务咨询服务。
事实是，许多顾问只关注增值税的恢复--而事实上，有许多因素使得持续的咨询被强烈推荐。
我们相信，在处理如此重大的财富问题时，投资于高质量的咨询是必不可少的。我们的经验表明，支持和优化资源的附加值可以在长期内产生重大影响。
问候语
你好！如果是没有合伙关系的共同购买，是否可以收回增值税？
早上好，我想知道，如果你从一个不是专门从事房地产销售的人那里购买，你是否可以收回增值税。这个人将不能产生相应的发票。我是一个有生意的自然人。
你好，克劳迪奥、
在这种情况下是不可能的，因为销售是不需要缴纳增值税的。
问候语
Consulta, para realizar esta operación se necesita estar en algún redimen tributario en particular? Si inicie actividades en el régimen 14d3, se puede realizar la recuperación? afecta en algo?
Hola Gabriel, Se puede optar al Régimen ProPYME 14 D3, siempre y cuando que el conjunto de los ingresos que percibe la Pyme en el año comercial respectivo, correspondientes a las actividades de rentas de bienes raíces, no excedan de un 35% del total de sus ingresos brutos del giro. Si se excede, debe ser Régimen General 14 A. Generalmente vemos que las personas inician actividades en primera categoría para optar a la devolución de IVA perciben ingresos brutos de las rentas de dichos inmuebles, los que compone más del 35% de los ingresos brutos del giro, por lo que… Read more »
Hola, si ya paso mas de un año de que firme los creditos y la entrega aún puedo solicitar la devolución?
Hola Matías,
Depende, ya que se debe fechar el inicio de actividades antes de la factura de compra y no hacerlo puede causar complicaciones e irregularidades. Además, puede que en la práctica sea imposible amoblar a estas alturas.
Estos y otros detalles se deben revisar caso a caso.
Hola, si realizo la recuperación de IVA al momento de comprar una propiedad nueva, y luego de 5 años la deseo vender, el IVA se debe devolver?
Hola Claudio, Al haber aprovechado el crédito fiscal en la compra, la posterior venta — aunque sea posterior a 1 año y no sea “habitual”— también estará afecta a IVA. En estricto rigor, deberás pagar el diferencial entre [IVA Débito – IVA Crédito], y eso determinará si debes pagar en dicho periodo. El diferencial que exista va a depender de las compras y ventas afectas a IVA que se hayan realizado. Por ejemplo si utilizas el IVA devuelto y adquieres nuevas unidades, dichas unidades sumarán a tu crédito, y tendrás un “saldo” a favor al momento de vender la primera… Read more »
Que importante es ese punto, la reventa del inmueble.
La intencionalidad con que se hizo la recuperación, realmente es reinversión !
Es el punto inicio al analizar usar este beneficio tributario.
Hola, como persona natural que va arrendar el dpto por si mismo, ¿se puede hacer este trámite igual?
Estimado Nelson,
La figura puede realizarse por personas naturales que inician actividades/amplian giro a Primera Categoría afecto, como también por personas jurídicas.
En este mes de agosto me entregan el dpto, quisiera que me contactaran y brindaran acesoría para poder realizar con éxito este trámite de recuperación de iva.
Hola Nelson,
Te he enviado un correo. Muchos saludos.
Consulta, somos una empresa y queremos comprar una oficina, puedo recuperar el IVA del inmueble aunque no sea para arriendo?, sino para usarlo como oficina
Hola Clemente, muchas gracias por aclarar las dudas! Me gustaria saber que debo incluir en el contrato de arriendo para no tener inconveniente al momento de realizar el tramite.
Muchas gracias
Hola Jos,
De nada, estamos aquí para informar y responder dudas.
Asegurar que el Contrato sea de Bien Inmueble Amoblado, y que el precio esté con IVA Incluído o bien +IVA (aplicando Art. 17 LIVS).
Así mismo, incluir el inventario del amoblado también es aconsejable.
问候语
Estimado,
En ese caso el IVA queda en 0 ya que el Neto es Negativo.
Estimado, muchas gracias por tan valiosa información. Tengo una duda, para hacer la solicitud de devolución, en el caso de departamentos amoblados, ¿debe estar arrendado? ¿el SII pide el contrato de arriendo y las boletas de venta?
Hola Patricia,
Sí, el inmueble debe estar con contrato de arrendamiento amoblado. El SII pide los antecedentes correspondientes y puede incluso fiscalizar visitando la propiedad.
buena tardes, el plazo para solicitar la devolución de cuanto tiempo es?, para esta devolucion de por ejemplo si compre departamento hace seis meses puedo optar a esta devolucion de iva
Hola Alvaro,
Te comento que el plazo depende, existen escenarios 100% “ideales” y otros irregulares, que algunos puedes ser subsanados y otros no.
Como regla general, queremos solicitar la devolución dentro del año en que se compró la propiedad. Debemos luego fechar el inicio de actividades de forma retroactiva para justificar ante el SII que nuestra fecha de inicio de actividades es anterior a la de la factura.
Recuerda que puedes agendar una asesoría gratuita conmigo en este enlace: https://meetings.hubspot.com/clemente-hernandez
问候语
Buenas tardes, cuanto es el % de la comisión por el tramite de recuperación del IVA de una propiedad? cuantas UF cobra el contador por realizar el tramite?
Hola María,
Generalmente nuestra tarifa es del 10% de lo recuperado.
Luego esta figura se debe mantener mensualmente y anualmente (declaraciones mensuales, operación renta, domicilio tributario).
El trámite lo realiza un equipo de abogados y contadores tributarios.
Si uno l9 hace de forma ordenada como uds dicen cuanto se demora que te devuelvan el IVA q estas reclamando….de antemano muchas gracias por su respuesta
Hola Ada,
Aproximadamente 1 mes después del visto bueno del SII.
Hola buenas tardes, me gustaría que me contacten y asi poder conversar mi caso.
Quedo atenta.
Gracias.
Hola Majo,
Gracias por tu contacto.
Te he enviado un correo para que coordinemos una reunión y veamos tu caso.
问候语
Hola!, te cuento, firmé promesa compraventa de 5 departamentos para el 1er semestre del 2023 (1 en Antofagasta y 4 en Stgo), quisiera recuperar el iva, ustedes hacen la gestión? desde apoyo en iniciar actividades hasta presentar los documentos? también el tema de que es lo que debo tener el depto para considerarse amoblado, y como sería el contrato de arriendo? y lo más importante cuanto cobran? Gracias
Hola Felipe,
Sí, apoyamos en toda la gestión. Podemos revisar tu caso y asesortarte para obtener la recuperación de IVA y acompañarte a lo largo de los años.
En cuanto a nuestros honorarios, podemos fijar una reunión y te explico como funciona todo.
问候语
Hola, necesito que me contacten para poder ver el caso de la devolución de un departamento que quiero comprar!!
Hola Isabel,
Te enviaré un correo para que agendemos una videollamada y revisar tu caso.
Muchos saludos
Hola, solicitar la devolución de acuerdo a este articulo, es posible independiente de que las 2 primeras viviendas que se adquieren y arrienden se consideran Dfl2, por lo que no se considerarían en cálculos de renta.
Hola Nicolás, si es posible como lo conversamos en reunión.
Muchos saludos
Hola compraré dos deptos ahora en agosto con entrega inmediata quisiera mas información porfavor para evaluar si puedo optar a la devolución.
你好，迭戈、
Estamos a tiempo.
Te he enviado un correo para que agendemos la asesoría inicial personalizada y conocer tu caso.
Hola, quisiera saber si es posible recuperar el IVA de un departamento adquirido con crédito hipotecario en el año 2014, propio (no arrendado) y en primera categoría? e iva de crédito automotriz 2020?)
Hola Johana,
No es posible la recuperación. Es solo para arriendo (no propio) y el IVA de Crédito Automotriz tampoco ya que además fue hace 3 años.
Todas estas operaciones se hacen máximo hasta 1 año atras.
问候语
Hola, cuanto debo pagarles para iniciar el tramite? tengo una promesa firmada hace un mes
Hola Marcos,
Te envié un correo.
Me gusta primero conocer a cada cliente para explicar en reunión 1 a 1 que el servicio es más que solo la devolución de IVA, para que así puedas aproverchar la estructura tributaria que crearemos al máximo durante tu vida.
Muchos saludos
Cuanto sale el tramite inicialmente? una reserva?
Hola Belén,
Sí, se comienza con un honorario inicial para preparar la estructura. Luego un honorario de éxito al obtener la devolución, y finalmente ofrecemos la mantención tributaria/contable de la estructura a lo largo del tiempo (aquí es donde están la mayoría de los beneficios).
Te he enviado un correo para que agendes tu asesoría 1 a 1 conmigo cuando estimes conveniente.
Muchos saludos!
Buenas tardes , y que pasa en el caso de compra de vivienda de segunta transaccion ?
revise y jamas se me emitio una factura , ese Iva no es posible recuperarlo ?
Hola Gloria,
En caso de inmuebles usados, va a depender si el vendedor era obligado a vender con IVA en la venta del inmueble. Si no hay factura, seguramente es porque no era un vendedor afecto y por ende no hay IVA que recuperar.
问候语
Hola, una vez realizada la recuperacion de iva, debes estar para siempre con los tramites de impuestos y declaraciones mensuales y anuales o es por un tiempo determinado?
Hola Patricia,
Sí, se mantiene la tributación en Primera Categoría de Impuesto a la Renta y afecto a IVA.
Buenas tardes
Me parece interesante el tema, cuanto cuesta la asesoría que ustedes brindan y que incluye
Gracias
Nelson
Estimado Nelson,
Nuestros servicios incluyen todo lo necesario para informarse y planificar (reuniones iniciales), obtener la devolución de IVA y mantener mensual y anualmente la estructura en el tiempo para aprovechar y sostener los máximos beneficios de ésta.
Te enviaré un correo para coordinar.
问候语
Estimado buenos días! Es posible solicitar la devolución del IVA de un departamento? si la finalidad es arrendado sin amoblar. Y en este caso si lo arriendo sin amoblar debo igualmente iniciar actividades de primera categoría?
Saludos
Hola Yoan,
No es posible recuperar el IVA en ese caso. La razón es que la actividad de alquiler no amoblado no está afecta a IVA, por lo que no podrás utilizar el remanente de crédito fiscal.
问候语
Hola! Gracias por la explicación. Dos preguntas. Si inicio actividades como PN en Primera Categoría (he escuchado que le dicen empresario unipersonal), puedo dejar algunas propiedades bajo esta figura, y otras como PN fuera del empresario unipersonal? Si esto se pudiera, el beneficio de las 8000 se pierde para todas las propiedades, o sólo para aquellas que quedan bajo la figura de empresa unipersonal? Muchas gracias
Hola Nikolas,
Se pueden asignar activos al empresario individual y como tu dices dejar otros fuera, aprovechando otros beneficios (8.000 UF de mayor valor ingreso no renta), DFL 2 ingreso no renta de arrendamientos, etc).
Estos beneficios son para los activos no asignados al empresario individual.
Ahora bien, en la figura del empresario individual muchas veces, al poder utilizar todo tipo de gasto para determinar la base imponible, finalmente en mi opinión sigue siendo más atractiva esta figura, sumando además la posible devolución de IVA para reinversión.
问候语
Gracias Clemente. Claro se ve muy atractiva la figura del empresario individual. Mi pregunta iba enfocada al caso de comprar una vivienda para uso personal en el futuro, para ver si podía tener los beneficios DFL2 y lo de la exención de 8.000 UF al dejarla fuera del empresario individual. Gracias!
Perdón se me quedó una pregunta en el tintero. Siguiendo la misma línea de la pregunta anterior, las propiedades que quedan bajo PN con inicio de activiades en primera persona, pierden el DFL2, verdad? Si lo anterior es correcto, podría aprovechar el beneficio DFL2 en propiedades que compre posteriormente y que no asigne a la figura de empresario unipersonal? Muchas gracias
Hola Nikolas,
Como tu dices, los inmuebles que gozan de beneficios DFL que no son asignados al Empresario Individual no pierden sus beneficios DFL2.
Como regla general, después de agotar 2 DFL2 se hace altamente recomendable reinvertir como Empresario Individual para tener mejor eficiencia tributaria.
问候语
Hola, se puede realizar la opreacionn luego de haberlo comprado?
Hola Anne,
Sí, es posible, siempre y cuando la compra no haya sido más allá de 1 año comercial para atrás y se cumplan los requisitos (amoblado, contrato arrendamiento amoblado, justificación de compras con boletas/facturas, y otros).
Consulta, si voy a comprar un departamento a nombre de mi empresa (constituida en el 2015), la actividad económica es de relevancia? El departamento sí sería para arrendar, pero en mis actividades económicas no tengo la de arriendo amoblado, la debería incorporar? O no es necesario?
Hola Diamar,
Si, es relevante tanto el giro como diversos registros contables que se deben presentar al momento de hacer la solicitud.
¿Se puede recuperar el IVA de dos departamentos usados que se adquieran por buydepa.com?
Hola Milton,
Dependerá.
Si son usados, y el vendedor es contribuyente de IVA que adquirió esas unidades pagando IVA, entonces la venta sí podría ser afecta a IVA y por ende recuperable para ti dicho IVA.
Por ello debes revisar quien es el vendedor y su situación tributaria (ver si él compró con IVA).
问候语
Hola . en el ejemplo de juanito cuando “solicita la devolución de este dinero.” estamos hablando en cash? o lo deja como remanente en la empresa como cualquier mercaderia.? gracias!
Hola Ignacio,
Si, el dinero llega a tu cuenta corriente cuando se solicita la devolución del remananente.