Chile es un país atractivo para inversiones extranjeras y ofrece un entorno legal favorable para la adquisición de propiedades, con un derecho a la propiedad fuerte, ya sea con fines residenciales o de inversión.
En esta guía detallada encontrarás los requisitos, el proceso paso a paso para comprar bienes raíces en Chile como extranjero, así como los beneficios tributarios disponibles al hacerlo como persona natural (incluyendo el DFL2, que involucra una exención tributaria por los arriendos de las primeras dos propiedades residenciales de menos de 140 metros cuadrados y la exención por ganancias de capital en la venta de 8.000 UF, aproximadamente 345.000 USD, entre otros).
También abarcamos la posibilidad de comprar propiedades comerciales o terrenos y algunas recomendaciones finales para cualquier nacionalidad interesada en invertir en el mercado inmobiliario chileno.
El primer paso indispensable es obtener un Rol Único Tributario (RUT) en Chile. Todo extranjero que desee adquirir una propiedad debe inscribirse ante el Servicio de Impuestos Internos (SII) y obtener este número de identificación tributaria.
No es necesario tener visa ni residencia para tramitar el RUT; incluso un turista puede obtenerlo y comprar un inmueble, ya que el SII permite la solicitud en línea con pasaporte vigente y un domicilio en Chile (que puede ser el de un abogado o representante).
El SII generalmente requiere que un extranjero designe un apoderado residente en Chile para realizar la solicitud de RUT y representarlo en trámites tributarios. Este representante, mediante un poder notarial (o firma electrónica avanzada), gestionará la obtención del RUT a través de internet y se encargará de las obligaciones tributarias correspondientes del inversionista extranjero.
En Chile no se exige residir ni tener visa para comprar una propiedad; sin embargo, si la propiedad generará rentas (por ejemplo, arriendos), la ley obliga al extranjero a nombrar un representante con domicilio en Chile para efectos tributarios. Este representante legal será responsable de declarar y pagar los impuestos derivados de los ingresos por alquiler en nombre del propietario extranjero.
Si el comprador no residirá en Chile, contar con un representante o apoderado de confianza también es importante para otros trámites post-compra, como el pago de contribuciones (impuesto territorial) y la recepción de notificaciones oficiales. En la práctica, muchas personas contratan a un abogado o gestor local para que actúe como su representante y las asista con estos deberes.
Cabe destacar que la gran mayoría del territorio chileno está disponible para la compra por extranjeros sin restricciones. Solo existen limitaciones en ciertas áreas fronterizas por razones de seguridad nacional.
Por ejemplo, los nacionales de países limítrofes (Argentina, Bolivia o Perú) no pueden adquirir inmuebles ubicados en la franja fronteriza de 10 km de ancho sin autorización expresa del Presidente de la República.
Asimismo, la legislación impone restricciones para adquirir tierras fiscales en franjas costeras (5 km desde la costa) y fronterizas, salvo que se obtengan permisos especiales de las autoridades. En zonas urbanas comunes, no aplican estas restricciones.
Con los trámites iniciales en regla, el siguiente paso es investigar el mercado inmobiliario chileno y buscar la propiedad adecuada.
Los extranjeros pueden adquirir todo tipo de inmuebles en Chile: desde departamentos y casas (propiedades urbanas) hasta oficinas, locales comerciales o terrenos rurales. En el caso de propiedades urbanas no existen restricciones especiales, y son de hecho las más comunes entre inversionistas extranjeros.
A la hora de la búsqueda, se recomienda analizar distintas ciudades y barrios, considerando factores como seguridad, infraestructura, plusvalía y rentabilidad proyectada (si es inversión). Existen numerosos portales inmobiliarios (ej.: Portal Inmobiliario, TocToc, Yapo.cl) donde se pueden explorar propiedades en venta.
También es útil contar con un agente o corredor inmobiliario local de confianza, quien podrá asesorar sobre precios de mercado, sectores con potencial de crecimiento y trámites prácticos de la compraventa.
Comprar una propiedad es una transacción significativa, por lo que es fundamental actuar con precaución y contar con respaldo legal adecuado. Se recomienda contratar a un abogado con experiencia en derecho inmobiliario chileno antes de firmar documentos definitivos.
El abogado podrá ayudar a:
Este proceso de due diligence o diligencia debida incluye obtener certificados legales clave, tales como: certificado de dominio vigente, certificado de hipotecas y gravámenes, certificado de no expropiación y otros antecedentes municipales.
Una revisión exhaustiva evitará fraudes o problemas legales posteriores en la inversión inmobiliaria.
Una vez encontrada la propiedad ideal y realizadas las verificaciones iniciales, normalmente se procede a presentar una oferta al vendedor. Si ambas partes llegan a acuerdo en precio y condiciones, el paso siguiente suele ser la firma de una Promesa de Compraventa ante notario.
La promesa de compraventa es un contrato preliminar en el que comprador y vendedor se comprometen por escrito a celebrar la venta en el futuro, estableciendo el precio, plazos y cualquier condición pactada.
Al firmar la promesa es habitual pagar un pie o reserva (por ejemplo, 10%–20% del valor) como señal de seriedad. Este documento fija las bases de la transacción y otorga tiempo para gestionar trámites pendientes (obtención de crédito hipotecario, estudio de títulos, etc.), a la vez que reserva el inmueble para el comprador.
Tip: Es importante que la promesa incluya cláusulas claras sobre qué ocurre si alguna de las partes no cumple (por ejemplo, pérdida de la reserva o indemnizaciones), y dejar por escrito todas las condiciones acordadas (fecha máxima para firmar la escritura, qué muebles o equipos incluye la venta, etc.).
Siempre firmar este contrato ante notario para darle fecha cierta.
Cumplidas las condiciones de la promesa, se procede a la firma de la escritura de compraventa. Este es el documento definitivo que transfiere el dominio del bien raíz y debe firmarse ante notario público.
La escritura pública incluirá los datos completos de las partes, una descripción del inmueble, el precio de venta acordado y la forma de pago, entre otras cláusulas legales.
En el momento de la firma de la escritura, el comprador debe realizar el pago final al vendedor según lo estipulado (generalmente se hace a través de la emisión de un vale vista que queda en custodia notarial).
Adicionalmente, se deben cubrir los impuestos y gastos asociados a la transacción, tales como:
Todas estas sumas (precio, impuestos, honorarios de notaría y Conservador) deben quedar pagadas o garantizadas para concluir exitosamente la compraventa.
Después de firmada la escritura y efectuado el pago, el notario emite copias autorizadas de la escritura para proceder a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) de la comuna donde se ubica el inmueble.
La inscripción del dominio en el CBR es el paso que le confiere al comprador el título de dueño de la propiedad. Este trámite suele tardar entre 1 y 3 semanas, dependiendo de la carga de trabajo del conservador local, tras lo cual se puede obtener un certificado de dominio vigente a nombre del nuevo propietario.
Con la inscripción realizada, legalmente la propiedad ya pertenece al comprador. Quedan, sin embargo, algunos trámites posteriores importantes:
Con estos pasos concluidos, la propiedad ya está en manos del inversionista extranjero de forma legal y segura.
A continuación, revisamos los beneficios tributarios más relevantes disponibles para extranjeros que invierten en bienes raíces en Chile como personas naturales.
Comprar bienes raíces en Chile como extranjero a título personal permite acceder a ventajas tributarias importantes que no aplican si la inversión se hace vía una empresa.
A continuación destacamos los beneficios principales:
Estos beneficios tributarios, sumados a la estabilidad económica y solidez de las instituciones en Chile, hacen que invertir en bienes raíces como persona natural sea altamente conveniente.
Ten en cuenta que si constituyes una sociedad para comprar propiedades, dichas franquicias no estarán disponibles (las empresas tributan por las utilidades de venta y arriendos normalmente). Por ello, muchos extranjeros optan por comprar directamente a título personal para aprovechar las exenciones fiscales disponibles.
Comprar bienes raíces en Chile siendo extranjero es un proceso accesible y seguro siempre que sigas los pasos adecuados.
Con un RUT en mano, la asesoría correcta y conocimiento de los beneficios tributarios disponibles, podrás invertir en propiedades chilenas de manera exitosa, aprovechando al máximo las ventajas que el país ofrece a los inversionistas internacionales.
¡Buena suerte con tu inversión inmobiliaria en Chile!
