O Chile é um país atraente para investimentos estrangeiros e oferece um ambiente legal favorável para a aquisição de propriedades, com um forte direito à propriedade, seja para fins residenciais ou de investimento.
Neste guia detalhado, você encontrará os requisitos, o processo passo a passo para comprar um imóvel no Chile como estrangeiro, bem como os benefícios fiscais disponíveis ao fazê-lo como pessoa física (incluindo o DFL2, que envolve uma isenção fiscal para os arrendamentos das duas primeiras propriedades residenciais de menos de 140 metros quadrados e a isenção de ganhos de capital na venda de 8.000 UF, aproximadamente 345.000 USD, entre outros).
Também abordamos a possibilidade de comprar propriedades comerciais ou terrenos e algumas recomendações finais para qualquer nacionalidade interessada em investir no mercado imobiliário chileno.
A primeira etapa essencial é obter uma Função Fiscal Única (RUT) no Chile. Qualquer estrangeiro que deseje comprar um imóvel deve se registrar no Internal Revenue Service (SII) e obter esse número de identificação fiscal.
Não é necessário ter visto ou residência para processar o RUT; até mesmo um turista pode obtê-lo e comprar um imóvel, pois o SII permite a inscrição on-line com um passaporte válido e um endereço no Chile (que pode ser o de um advogado ou representante).
O SII geralmente exige que um estrangeiro nomeie um representante residente no Chile para fazer a solicitação do RUT e representá-lo em processos fiscais. Esse representante, por meio de uma procuração (ou assinatura eletrônica avançada), gerenciará a obtenção da RUT pela Internet e será responsável pelas obrigações fiscais correspondentes do investidor estrangeiro.
No Chile, não é necessário residir ou ter um visto para comprar uma propriedade; no entanto, se a propriedade gerar renda (por exemplo, arrendamentos), a lei exige que um estrangeiro nomeie um representante residente no Chile para fins fiscais. Esse representante legal será responsável por declarar e pagar impostos derivados da renda de aluguel em nome do proprietário estrangeiro.
Se o comprador não residir no Chile, ter um representante ou procurador confiável também é importante para outros procedimentos pós-compra, como pagar contribuições (imposto predial) e receber notificações oficiais. Na prática, muitas pessoas contratam um advogado ou gerente local para atuar como seu representante e ajudá-las com essas tarefas.
Deve-se notar que a grande maioria do território chileno está disponível para compra por estrangeiros sem restrições. Existem apenas limitações em certas áreas de fronteira por razões de segurança nacional.
Por exemplo, cidadãos de países vizinhos (Argentina, Bolívia ou Perú) não podem adquirir imóveis localizados na faixa de fronteira de 10 km de largura sem autorização expressa do Presidente da República.
Além disso, a legislação impõe restrições à aquisição de terras fiscais nas faixas costeiras (a 5 km da costa) e de fronteira, a menos que autorizações especiais sejam obtidas das autoridades. Em áreas urbanas comuns, essas restrições não se aplicam.
Com os procedimentos iniciais implementados, a próxima etapa é pesquisar o mercado imobiliário chileno e procurar a propriedade certa.
Os estrangeiros podem comprar todos os tipos de imóveis no Chile: de apartamentos e casas (propriedades urbanas) a escritórios, estabelecimentos comerciais ou terrenos rurais. No caso de propriedades urbanas, não há restrições especiais e, de fato, são as mais comuns entre investidores estrangeiros.
Ao pesquisar, é recomendável analisar diferentes cidades e bairros, considerando fatores como segurança, infraestrutura, ganho de capital e retorno projetado (se for investimento). Existem vários portais imobiliários (por exemplo: Portal Imobiliário, Toctoc, Yapo.cl) onde você pode explorar propriedades à venda.
Também é útil ter um agente ou corretor imobiliário local confiável, que possa aconselhar sobre preços de mercado, setores com potencial de crescimento e procedimentos práticos de compra e venda.
Comprar um imóvel é uma transação significativa, por isso é essencial agir com cautela e ter suporte legal adequado. É recomendável contratar um advogado com experiência em direito imobiliário chileno antes de assinar os documentos finais.
O advogado poderá ajudar:
Esse processo de due diligence inclui a obtenção de certificados legais importantes, como: certificado de domínio atual, certificado de hipoteca e gravames, certificado de não expropriação e outros registros municipais.
Uma análise completa evitará fraudes ou problemas legais subsequentes no investimento imobiliário.
Depois que a propriedade ideal é encontrada e as verificações iniciais são realizadas, uma oferta geralmente é enviada ao vendedor. Se ambas as partes concordarem com o preço e as condições, a próxima etapa geralmente é assinar um Promessa de comprar e vender antes de um notário.
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar no qual o comprador e o vendedor concordam por escrito em celebrar a venda no futuro, estabelecendo o preço, os termos e as condições acordadas.
Ao assinar a promessa, costuma-se pagar um pé ou uma reserva (por exemplo, 10% a 20% do valor) como sinal de seriedade. Este documento define a base para a transação e permite tempo para gerenciar os procedimentos pendentes (obtenção de crédito hipotecário, estudo de valores mobiliários etc.), enquanto reserva a propriedade para o comprador.
Tipo: É importante que a promessa inclua cláusulas claras sobre o que acontece se alguma das partes não cumprir (por exemplo, perda de reserva ou compensação) e que deixe por escrito todas as condições acordadas (prazo para assinar a redação, quais móveis ou equipamentos estão incluídos na venda etc.).
Sempre assine este contrato perante um notário para dar uma determinada data.
Uma vez cumpridas as condições da promessa, a Escritura de Compra e Venda é assinada. Este é o documento definitivo que transfere a propriedade do imóvel e deve ser assinado perante um notário público.
A escritura pública incluirá os detalhes completos das partes, uma descrição da propriedade, o preço de venda acordado e a forma de pagamento, entre outras cláusulas legais.
No momento da assinatura da escritura, o comprador deve efetuar o pagamento final ao vendedor conforme estipulado (geralmente feito por meio da emissão de um voucher que permanece sob custódia notarial).
Além disso, os impostos e despesas associados à transação devem ser cobertos, como:
Todas essas quantias (preço, impostos, taxas de cartório e conservador) devem ser pagas ou garantidas para concluir a compra com sucesso.
Após a assinatura do escrito e feito o pagamento, o notário emite cópias autorizadas do escrito para prosseguir com o registro junto ao Conservador de Imóveis (CBR) do município onde o imóvel está localizado.
Registrar o domínio no CBR é a etapa que dá ao comprador o título de proprietário do imóvel. Esse processo geralmente leva entre 1 e 3 semanas, dependendo da carga de trabalho do conservador local, após o qual um certificado de domínio válido pode ser obtido em nome do novo proprietário.
Com o cadastro feito, legalmente o imóvel já pertence ao comprador. No entanto, alguns procedimentos subsequentes importantes permanecem:
Com essas etapas concluídas, a propriedade já está nas mãos do investidor estrangeiro de forma legal e segura.
Abaixo, analisamos os benefícios fiscais mais relevantes disponíveis para estrangeiros que investem em imóveis no Chile como pessoas físicas.
Comprar imóveis no Chile como estrangeiro a título pessoal permite o acesso a importantes vantagens fiscais que não se aplicam se o investimento for feito por meio de uma empresa.
Aqui estão os principais benefícios:
Esses benefícios fiscais, juntamente com a estabilidade econômica e a força das instituições no Chile, tornam o investimento em imóveis como pessoa física altamente conveniente.
Lembre-se de que, se você criar uma empresa para comprar imóveis, essas franquias não estarão disponíveis (as empresas geralmente são tributadas sobre vendas e arrendamentos). Por esse motivo, muitos estrangeiros optam por comprar diretamente a título pessoal para aproveitar as isenções fiscais disponíveis.
Comprar imóveis no Chile como estrangeiro é um processo acessível e seguro, desde que você siga as etapas certas.
Com um RUT em mãos, o conselho certo e o conhecimento dos benefícios fiscais disponíveis, você pode investir com sucesso em propriedades chilenas, aproveitando ao máximo as vantagens que o país oferece aos investidores internacionais.
Boa sorte com seu investimento imobiliário no Chile!
