如何以外国人的身份在智利购买房产 [指南 2026]

智利是一个吸引外国投资的国家，为购置财产提供了有利的法律环境，无论是用于住宅还是投资目的，都拥有强大的财产权。

在这份详细的指南中，您将找到以外国人身份在智利购买房地产的要求、分步流程，以及以自然人身份购买房地产时可获得的税收优惠（包括DFL2，其中涉及对前两套小于140平方米的住宅物业的租赁免税，以及出售8,000 UF（约合345,000美元）的资本收益豁免等）。

我们还介绍了购买商业地产或土地的可能性，以及对有兴趣投资智利房地产市场的任何国籍的人的最终建议。

以外国人身份在智利购买房地产和投资的步骤

1. 作为外国投资者获得智利单一税收角色（RUT）。
2. 在智利指定法定代理人（如果您要创收或法律要求）。
3. 房地产市场的房地产搜索和研究（住宅、商业或土地）。
4. 法律咨询和尽职调查（所有权和法律方面的审查）。
5. 签署买卖承诺（保留财产）。
6. 签署公共契约和缴纳税款（邮票、公证等）。
7. 财产登记和最终程序（房地产保管人和SII登记）。

1。作为外国投资者获得智利 RUT

第一个重要步骤是在智利获得单一税收角色（RUT）。任何想购买房产的外国人都必须在美国国税局（SII）注册并获得该纳税识别号。

办理RUT不需要签证或居留权；即使是游客也可以获得签证或居住地并购买房产，因为SII允许使用有效的护照和智利的地址（可以是律师或代理人的地址）在线申请。

重要注意事项

SII通常要求外国人指定一位居住在智利的代表来提出RUT请求并在税务诉讼中代表他。该代表将通过委托书（或高级电子签名）管理通过互联网获取RUT，并将负责外国投资者相应的纳税义务。

2。在智利有法定代理人（如果适用）

在智利，无需居住或持有签证即可购买房产；但是，如果财产将产生收入（例如租赁），法律要求外国人出于税收目的指定智利的代表。该法定代表人将负责代表外国房东申报和缴纳租金收入产生的税款。

如果买方不在智利居住，那么拥有值得信赖的代表或代理人对于其他购后程序（例如缴纳捐款（土地税）和接收官方通知也很重要。实际上，许多人聘请当地律师或经理作为其代表并协助他们履行这些职责。

限制区域

应该指出的是，智利的绝大多数领土可供外国人不受限制地购买。只有出于国家安全的考虑，在某些边境地区才有限制。

例如，未经共和国总统明确授权，邻国（阿根廷、玻利维亚或秘鲁）的国民不能购买位于10公里宽边境地带上的房地产。

此外，该立法限制在沿海（距海岸5公里）和边境地带购置财政用地，除非获得当局的特别许可。在普通城市地区，这些限制不适用。

3.房地产搜索和房地产市场研究

初步程序到位后，下一步是研究智利房地产市场并寻找合适的房产。

外国人可以在智利购买所有类型的房地产：从公寓和房屋（城市房产）到办公室，商业场所或农村土地。就城市房地产而言，没有特殊限制，实际上它们是外国投资者中最常见的限制。

搜索时，建议分析不同的城市和社区，考虑安全、基础设施、资本收益和预计回报（如果是投资）等因素。有许多房地产门户网站（例如：房地产门户、Toctoc、Yapo.cl），你可以在这里浏览待售房产。

找一位值得信赖的当地房地产经纪人或经纪人也很有用，他们可以就市场价格、具有增长潜力的行业和实际的买卖程序提供建议。

4。法律咨询和尽职调查（资格审查）

购买房产是一项重大交易，因此必须谨慎行事并获得足够的法律支持。建议在签署最终文件之前聘请具有智利房地产法经验的律师。

律师将能够提供帮助：

• 验证房产所有权： 检查房产是否已在房地产保护局正式登记，并且卖方实际上是合法所有者。
• 发现阻力或诉讼： 确保财产没有抵押贷款、禁令、留置权或其他妨碍其自由商业化的负担。
• 审查未偿债务和税款： 确认您及时缴纳了缴款（财产税），并且没有可能影响销售的服务债务。
• 起草或修改承诺书和书面内容： 起草一份可靠的销售合同或彻底审查交易对手提出的文件，以保护买方的利益。

该尽职调查过程包括获取关键法律证书，例如：当前域名证书、抵押和抵押权证书、不征用证书和其他市政记录。

彻底的审查将防止房地产投资中的欺诈或随后的法律问题。

5。要约和签署买入和卖出承诺

一旦找到理想的房产并进行了初步检查，通常会向卖方提交报价。如果双方就价格和条件达成一致，则下一步通常是签署一份协议 承诺买入和卖出 在公证人面前。

买卖承诺是一份初步合同，在该合同中，买方和卖方以书面形式同意在未来庆祝出售，并确定价格、条款和任何约定条件。

在签署承诺时，习惯上支付一英尺或储备金（例如，价值的10％-20％）以表示认真态度。该文件为交易奠定了基础，并允许有时间管理待处理的程序（获得抵押贷款、研究证券等），同时为买方保留财产。

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类型： 重要的是，该承诺应包括明确的条款，说明如果任何一方不遵守会发生什么（例如，预订损失或赔偿），并以书面形式保留所有商定的条件（签署书面协议的截止日期、销售中包含哪些家具或设备等）。
一定要在公证人面前签署这份合同，给它一个特定的日期。

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6。签署公共购买和缴纳税款契约

一旦承诺的条件得到满足，就会签署购买和销售契约。这是转让房地产所有权的最终文件，必须在公证人面前签署。

公共契约将包括各方的全部细节、财产描述、商定的销售价格和付款方式以及其他法律条款。

在签署契约时，买方必须按照规定向卖方支付最后一笔款项（通常通过签发由公证机构保管的凭证来完成）。

此外，必须涵盖与交易相关的税收和费用，例如：

• 印花税和印花税： 如果使用抵押贷款为购买提供资金，则需要缴纳相当于贷款金额0.8％的税款（尽管对于DFL2房屋，该税率降至0.2％，我们将在后面看到）。该税通常与写作一起取消。
• 公证费： 公证人授权契约和其他文件的费用（在智利，这些费用受到监管且相对较低）。
• 房地产保管员： 以买方名义登记财产的费用通常约为交易价值的0.2％，外加固定的管理费用。

必须支付或保证所有这些款项（价格、税款、公证费和保管费）才能成功完成购买。

7。财产登记和最终购后程序

在书面签名并付款后，公证员会签发经授权的书面副本，以便在房产所在市的房地产保护局（CBR）进行登记。

在CBR中注册域名是赋予买方财产所有者所有权的步骤。此过程通常需要1到3周，具体取决于当地保护者的工作量，之后可以以新所有者的名义获得有效的域名证书。

注册后，从法律上讲，财产已经属于买方。但是，一些重要的后续程序仍然存在：

• 在SII注册以支付捐款： 新所有者必须以自己的名义在SII登记财产才能注册为土地税（缴款）纳税人。这样，下一季度财产税分期付款将到达您的家中或代表。
• 更改服务名称： 通知基本服务（水、电、气）和建筑物管理（如果是部门）所有者的变更，以便将来的账户以当前所有者的名义到账。
• 如果有租金： 管理SII中活动的开始，并在适当的情况下遵守月度申报表（特别是如果房产将用于出租，除非豁免适用，否则代表必须申报租金收入纳税）。

这些步骤完成后，该财产已经合法安全地掌握在外国投资者手中。

下面，我们将介绍以自然人身份在智利投资房地产的外国人可获得的最相关的税收优惠。

8。以自然人身份购买时的税收优惠（DFL2 和豁免）

以外国人身份在智利以个人身份购买房地产可以获得重要的税收优惠，如果通过公司进行投资，则这些优惠不适用。

以下是主要优点：

• DFL2 住房（实用面积不超过 140 平方米的经济型住房）： 符合这项福利条件的住房财产可享受旨在促进经济适用住房的多项税收减免。每个自然人都可以以自己的名义将这些福利应用于最多两处DFL2房产。
• DFL2的优势包括：土地税退税（缴款）；对这些房产的租金收入免征额外税（即在智利无需缴纳所得税的租赁，只要它们是您的前两套DFL2房屋）；首次购买时仅支付0.2％的邮票和印花抵押贷款（而不是0.8％）；以及在注册新的DFL2房屋时可享受保守党开支折扣。
• 简而言之，DFL2使缴纳的税款大幅减少并提高个人房地产投资的回报率成为可能。
• 注意： 如果一家公司收购了DFL2房产，它将无法利用这些自然人豁免，并且从以同一个人名义购买的第三处DFL2房产开始，这些特许经营权将不再适用于第三处房产。
• 高达 8,000 UF 的资本收益豁免： 自然人出售房地产所获得的利润可以免税，累计金额不超过8,000UF，约合340,000美元（开发单位）。
• 换句话说，在您达到该限额之前，销售价格和购买成本之间的差额被视为收入，而不是租金（不是税收），将一次或多次销售的利润相加。
• 例如，如果您以100,000美元的价格购买了一套公寓，几年后又以15万美元的价格出售，那么50,000美元的利润将完全免税，因为它低于上限。
• 另一方面，如果您在出售一处或多处房产时累计利润为9,000 UF，则必须为超过8,000 UF的部分纳税（在这种情况下，对1,000UF的利润征税）。
• 这种好处使以个人身份进行的房地产投资非常有吸引力，因为精心规划的房地产可以在规定的利润范围内实现免税资本收益。
• 抵押贷款利息税收抵免： 如果您作为外国人在智利购置房产，然后以居民身份纳税（例如，如果您在智利定居或获得当地收入），则还有一个额外的好处：法律允许将用于购买或建造房屋的抵押贷款的利息从年度应纳税收入中扣除。

这些税收优惠，加上智利的经济稳定和机构的实力，使作为自然人投资房地产变得非常方便。

请记住，如果你成立一家公司来购买房产，这些特许经营权将不可用（公司通常对销售和租赁征税）。出于这个原因，许多外国人选择以个人身份直接购买，以利用可用的免税待遇。

最后的想法和实用技巧

• 税收合规： 购买后，请务必在SII注册财产并遵守所有相应的纳税义务。即使您的租约可以获得DFL2的豁免，您仍必须正确申报。及时缴纳摊款（土地税），以避免产生附加费或罚款。如果您不住在智利，请依靠您的代表或在线系统按时缴纳这些税款。
• 管理和维护： 如果你不打算在智利居住，可以考虑雇用物业管理公司或经纪人，负责房产的维护、收取租约和监督。这样可以确保您的投资得到适当的照顾，租户得到照顾，使您在远处高枕无忧。
• 适当的保险： 强烈建议为智利的财产投保，以防发生地震、火灾、盗窃或其他事故等常见风险。充足的保险将保护您的投资并促进恢复，使其免受可能的损失。了解向非居民提供的房屋保险政策（许多公司毫无问题地提供这些保险）。
• 持续的专业支持： 请随身携带律师、公证人和经纪人的联系方式，以防您需要执行其他程序（例如将来出售房产、更新委托书等）。如果您正在计划一项新的投资，他们已经知道您的情况，并且能够快速为您提供帮助。此外，请随时了解可能影响外国房地产所有者的法律或税收变化（例如，对DFL2制度的修改或新的国际条约）。

结论

只要您遵循正确的步骤，以外国人的身份在智利购买房地产是一个可访问且安全的过程。

有了RUT，有了正确的建议和对可用税收优惠的了解，您就可以成功地投资智利的房产，充分利用该国为国际投资者提供的优势。

祝你在智利的房地产投资好运！

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