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Como Recuperar el IVA de una Propiedad [Guía 2023]

Table of Contents

Guía sobre como Recuperar del 12 al 16% del IVA de la compra de una Propiedad adquirida para inversión. Así podrás reinvertir la devolución y adquirir nuevos inmuebles u otras inversiones.

Con esta estrategia es posible reinvertir de forma constante en activos inmobiliarios y otros.

En NSS Abogados y Contadores, prestamos el servicio de asesoría completo para recuperar el IVA de la compra de un departamento — desde su ejecución hasta la mantención tributaria y contable del vehículo de inversión que utilizaremos. Ponte en contacto hoy con nuestro equipo.

⚠️ Recomendamos realizar esta operación ANTES de firmar la Escritura de Compraventa y ANTES de firmar el Contrato de Arrendamiento del inmueble.

¿Cómo recuperar el IVA en la compra de Inmuebles?

Desde 2016 la venta de Inmuebles nuevos o usados realizadas por un Vendedor Habitual, Inmobiliaria o Empresa Constructora esta gravada con IVA. Esto implica que ha incrementado el valor de adquisición de la propiedad.

Sin embargo, el Articulo 27 bis de la “Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios” o “LIVS” nos permite recuperar el Remanente de Crédito Fiscal acumulado en la compra de un inmueble. Es decir, podemos solicitar la devolución del IVA que se paga en la adquisición de un inmueble.

Para entender lo anterior surgen las siguientes interrogantes:

  1. ¿Qué es el Remanente de Crédito Fiscal?
  2. ¿Qué contribuyentes pueden optar a este beneficio?

¿Qué es el Remanente de Crédito Fiscal?

IVA Crédito Fiscal es un impuesto que se añade al valor de un activo o servicio al momento de la compra. Luego, contrarrestando el pago de IVA Debito Fiscal producido por las ventas, rebajamos así el monto a pagar de impuesto.

Cuando el IVA Crédito es mayor al IVA Débito, se produce el Remante de IVA Crédito Fiscal.

De lo anterior resulta un saldo a favor del contribuyente que forma parte de sus activos.

¿Cuándo se puede pedir la devolución de IVA?

Desde 2 periodos tributarios desde que la factura aparezca en el registro de compras y ventas del SII, esto es 2 meses aprox.

No existe un plazo límite para solicitar la devolución. Lo importante es que la ampliación de giro a primera categoría y afecto a IVA se haga ANTES de la escrituración y factura.

¿Como saber si soy beneficiario de la devolución del IVA? Contribuyentes que pueden optar a este beneficio.

Para solicitar la devolución del Remanente de Crédito Fiscal, es necesario tener iniciación de actividades en Primera Categoría y estar Afecto a IVA al momento de recibir la factura de la compraventa.

 Pasos a seguir para solicitar la devolución:

  • El contribuyente debe realizar la compra del inmueble a nombre de la entidad jurídica con iniciación de actividades en primera categoría afecta a IVA.
  • La factura por la compra del inmueble debe clasificarse como “Activo Fijo”
  • El IVA Crédito Fiscal soportado en la factura de compra del Inmueble debe acumularse como mínimo, durante dos periodos tributarios consecutivos.
  • A partir del tercer mes, posterior a la acumulación del remanente de IVA Crédito Fiscal, se podrá presentar ante el SII el Formulario 3280 de “Solicitud de Devolución por Art. 27BIS”

El Servicio de Impuesto Internos podría solicitar documentación tributaria, balances, contratos, libros contables u otros documentos que respalden el IVA Crédito Fiscal del Inmueble, en caso de ser necesario.

¿Por qué se recupera menos del 19% del valor de adquisición o precio total del inmueble?

Buena pregunta.

Esto es porque el 19% se aplica sobre el inmueble construido, excluyendo el valor terreno que está exento de IVA.

¿Porqué se excluye el terreno? Porque el terreno está exento de IVA según el Art 17 inciso 2ndo de la LIVS:

“Tratándose de la venta inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación.”

Por lo anterior, al aplicar el 19% sobre la construcción, descontando el terreno, el porcentaje de recuperación efectivo suele varíar entre un 12-16%.

¿Qué ventas se encuentran afectas a IVA?

Para saber si tendremos IVA recuperable, es necesario que al momento de comprar, dicha venta sea afecta a IVA.

Lo anterior dependerá del vendedor.

Para efectos Ley de IVA, se entenderán vendedores afectos los siguientes:

  • Los vendedores habituales de inmuebles. Por ejemplo, las inmobiliarias. (Art. 2 número 3. de la LIVS).
  • La venta de bienes inmuebles que forman parte del activo inmobilizado de la empresa o empresario individual, siempre que al adquirlos hayan tenido derecho a crédito fiscal.

Por ende pueden ser inmuebles nuevos y usados.

Recomendamos que, desde la Promesa de Compraventa, se incluya una cláusula de este tipo:

VIGÉSIMO: IMPUESTO AL VALOR AGREGADO. El Promitente Vendedor deja expresa constancia que la promesa de compraventa de los inmuebles objeto del presente instrumento, así como la venta definitiva de los mismos, se encuentra afecta al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) en conformidad a la Ley número 20.780 de fecha 29 de septiembre de 2014 y su modificación la Ley número 20.899 de fecha 8 de febrero de 2016 y que el pago de dicha carga tributaria es de su exclusiva responsabilidad.

¿Luego al arrendar, tendré que emitir Facturas Afectas?

Si, pero aplica una norma especial del Artículo 17 de la LIVS.

El arrendamiento de bienes inmuebles amoblados está afecto a un 19% que se aplica sobre una base imponible calculada como la renta menos el 11% del avalúo fiscal del inmueble.

Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.

Veamos un ejemplo mensualizado de un inmueble avaluado fiscalmente en 100 millones y que se arrienda a 1 millón al mes.

  • Avalúo Fiscal 100.000.000
  • 11% Anual Avalúo: 11.000.000
  • 11% Mensualizado: 916.666
  • Renta Mensual de Inmueble: 1.000.000
  • Deducción mensual de renta: 1.000.000 – 916.666 = 83.334
  • IVA mensualizado: 19% de 83.334 = 15.833,46

💡 Lo anterior es fundamental, ya que el IVA mensual de la facturación de los arrendamientos no nos sacará del mercado.

Ejemplo de Como Recuperar el IVA de una Propiedad ante el SII y TGR

Juanito Pérez quiere comprar propiedades y arrendarlas.

Actualmente cuenta con el dinero necesario para el pie de solo un inmueble, y se pregunta de qué forma puede conseguir el dinero para continuar con su plan de inversión.

Tras investigar, Juanito sabe que existe un articulo de la Ley de Impuestos a las Ventas y Servicios que le permite recuperar el IVA en la compra de inmuebles.

Luego de asesorarse, Juanito crea un vehículo de inversión. Para esto inicia actividades en primera categoría, con su propio RUT. La actividad del vehículo de inversión de Juanito consiste en arrendar inmuebles amoblados.

Posteriormente Juanito realiza la compra del Inmueble y espera que se acumule el IVA Crédito Fiscal. Al tercer mes ya puede solicitar la devolución de este dinero.

Continuando con su plan inicial, Juanito logra comprar una segunda propiedad con el dinero recuperado producto del Remanente solicitado en su primera compra.

Agenda tu reunión inicial con nuestro equipo — es gratis y personalizado

IVA Recuperado 2023: UF

Ponte en contacto con nuestro equipo o bien agendemos una reunión para revisar tu caso y los alcances del servicio.

Requisitos para ser Clientes NSS:

  • Haber comprado dentro del año en curso
  • No haber vivido en el inmueble ni haberlo arrendado no amoblado
  • No haber comprado como pareja/comunidad (solo 1 comprador por inmueble)
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Diego Salinas
Diego Salinas
10 months ago

Consulta, en el escrito dice que debe ser con personalidad jurídica, pero en el ejemplo realiza la iniciación de actividades con rut propio, ¿se puede realizar como persona natural o sólo con persona jurídica?

Ricardo
Ricardo
10 months ago

Pregunto; a qué inmuebles se refiere? solo departamentos o incluye estacionamientos y bodegas?

Jorge Guia
Jorge Guia
10 months ago

Para realizar este procedimiento, ¿tiene algún límite de tiempo después de haberse adquirido el inmueble? Por ejemplo, yo compré un inmueble en 2017, ¿aún se podría solicitar?

Camila
Camila
10 months ago

Hola.
Compré un departamento recién con la finalidad de arrendarlo, pero aún no inicio actividades con mi rut. ¿Puedo realizar inicio de actividades ahora y solicitar devolución o ya es muy tarde?

NICOLAS BUSTAMANTE
NICOLAS BUSTAMANTE
10 months ago

HOLA PREGUNTA,
CUANTO COBRAN POR LA TRAMITACION DE ESTA DEVOLUCION? ME ESTAN COBRANDO EL 20% DE LO RECUPERADO EN TORA FIRMA QUERIA SABER SI ES UN VALOR PROMEDIO O EXAGERADO. SALUDOS

Barbara Muñoz
Barbara Muñoz
9 months ago

Buenas tardes,

Quisiera un presupuesto para la tramitacion de la devolucion del iva y el inicio de actividades porfa!

Adriana
Adriana
9 months ago

Hola! Si fuera una compra conjunta sin hacer una sociedad, sería posible recuperar iva?

Claudio Nuñez
Claudio Nuñez
9 months ago

Hola buenos días, quisiera saber si se puede recuperar el IVA si es que se compra a una persona no dedicada al rubro de la venta de propiedades. La cual esta no podría generar la respectiva factura. Soy persona natural con giro.

Gabriel Villegas
Gabriel Villegas
9 months ago

Consulta, para realizar esta operación se necesita estar en algún redimen tributario en particular? Si inicie actividades en el régimen 14d3, se puede realizar la recuperación? afecta en algo?

Matias
Matias
9 months ago

Hola, si ya paso mas de un año de que firme los creditos y la entrega aún puedo solicitar la devolución?

Claudio
Claudio
9 months ago

Hola, si realizo la recuperación de IVA al momento de comprar una propiedad nueva, y luego de 5 años la deseo vender, el IVA se debe devolver?

Jocelyn Hamer
Jocelyn Hamer
8 months ago

Que importante es ese punto, la reventa del inmueble.
La intencionalidad con que se hizo la recuperación, realmente es reinversión !
Es el punto inicio al analizar usar este beneficio tributario.

Noslen
Noslen
9 months ago

Hola, como persona natural que va arrendar el dpto por si mismo, ¿se puede hacer este trámite igual?

Noslen
Noslen
8 months ago

En este mes de agosto me entregan el dpto, quisiera que me contactaran y brindaran acesoría para poder realizar con éxito este trámite de recuperación de iva.

Valentina
Valentina
9 months ago

Consulta, somos una empresa y queremos comprar una oficina, puedo recuperar el IVA del inmueble aunque no sea para arriendo?, sino para usarlo como oficina

Jos de Freitas
Jos de Freitas
9 months ago

Hola Clemente, muchas gracias por aclarar las dudas! Me gustaria saber que debo incluir en el contrato de arriendo para no tener inconveniente al momento de realizar el tramite.

Muchas gracias

Johnny
Johnny
8 months ago
  • Hola Buenos días, una consulta en el ejemplo mensualizado de un inmueble avaluado fiscalmente en 100 millones y que se arrienda a 1 millón al mes. Según el calculo Deducción mensual de renta: 1.000.000 – 916.666 = 83.334 el IVA mensualizado: 19% de 83.334 = 15.833,46. Mi pregunta es que pasa si el alquiler es 700.000 y no 1.000.000. Como calcularía el IVA?
  • Saludos
Fina
Fina
3 months ago

en el ejemplo que ponen entonces la boleta a emitir seria:

exenta por 916000 y afecta por 83334+15833=99167 ????

Patricia Guajardo
Patricia Guajardo
8 months ago

Estimado, muchas gracias por tan valiosa información. Tengo una duda, para hacer la solicitud de devolución, en el caso de departamentos amoblados, ¿debe estar arrendado? ¿el SII pide el contrato de arriendo y las boletas de venta?

Alvaro Rodriguez
Alvaro Rodriguez
8 months ago

buena tardes, el plazo para solicitar la devolución de cuanto tiempo es?, para esta devolucion de por ejemplo si compre departamento hace seis meses puedo optar a esta devolucion de iva

Maria Perez
Maria Perez
8 months ago

Buenas tardes, cuanto es el % de la comisión por el tramite de recuperación del IVA de una propiedad? cuantas UF cobra el contador por realizar el tramite?

Ada
Ada
8 months ago

Si uno l9 hace de forma ordenada como uds dicen cuanto se demora que te devuelvan el IVA q estas reclamando….de antemano muchas gracias por su respuesta

Majo Camacho
Majo Camacho
8 months ago

Hola buenas tardes, me gustaría que me contacten y asi poder conversar mi caso.
Quedo atenta.
Gracias.

Felipe Díaz
Felipe Díaz
8 months ago

Hola!, te cuento, firmé promesa compraventa de 5 departamentos para el 1er semestre del 2023 (1 en Antofagasta y 4 en Stgo), quisiera recuperar el iva, ustedes hacen la gestión? desde apoyo en iniciar actividades hasta presentar los documentos? también el tema de que es lo que debo tener el depto para considerarse amoblado, y como sería el contrato de arriendo? y lo más importante cuanto cobran? Gracias

Isabel
Isabel
8 months ago

Hola, necesito que me contacten para poder ver el caso de la devolución de un departamento que quiero comprar!!

nicolas
nicolas
8 months ago

Hola, solicitar la devolución de acuerdo a este articulo, es posible independiente de que las 2 primeras viviendas que se adquieren y arrienden se consideran Dfl2, por lo que no se considerarían en cálculos de renta.

Diego Melo
Diego Melo
8 months ago

Hola compraré dos deptos ahora en agosto con entrega inmediata quisiera mas información porfavor para evaluar si puedo optar a la devolución.

Johana Parraguez
Johana Parraguez
8 months ago

Hola, quisiera saber si es posible recuperar el IVA de un departamento adquirido con crédito hipotecario en el año 2014, propio (no arrendado) y en primera categoría? e iva de crédito automotriz 2020?)

Marcos
Marcos
8 months ago

Hola, cuanto debo pagarles para iniciar el tramite? tengo una promesa firmada hace un mes

Belen
Belen
8 months ago

Cuanto sale el tramite inicialmente? una reserva?

Gloria
Gloria
7 months ago

Buenas tardes , y que pasa en el caso de compra de vivienda de segunta transaccion ?
revise y jamas se me emitio una factura , ese Iva no es posible recuperarlo ?

Patricia
Patricia
7 months ago

Hola, una vez realizada la recuperacion de iva, debes estar para siempre con los tramites de impuestos y declaraciones mensuales y anuales o es por un tiempo determinado?

Nelson Barra
Nelson Barra
7 months ago

Buenas tardes
Me parece interesante el tema, cuanto cuesta la asesoría que ustedes brindan y que incluye

Gracias

Nelson

Yoan
Yoan
7 months ago

Estimado buenos días! Es posible solicitar la devolución del IVA de un departamento? si la finalidad es arrendado sin amoblar. Y en este caso si lo arriendo sin amoblar debo igualmente iniciar actividades de primera categoría?
Saludos

Nikolas
Nikolas
7 months ago

Hola! Gracias por la explicación. Dos preguntas. Si inicio actividades como PN en Primera Categoría (he escuchado que le dicen empresario unipersonal), puedo dejar algunas propiedades bajo esta figura, y otras como PN fuera del empresario unipersonal? Si esto se pudiera, el beneficio de las 8000 se pierde para todas las propiedades, o sólo para aquellas que quedan bajo la figura de empresa unipersonal? Muchas gracias

Nikolas
Nikolas
7 months ago

Gracias Clemente. Claro se ve muy atractiva la figura del empresario individual. Mi pregunta iba enfocada al caso de comprar una vivienda para uso personal en el futuro, para ver si podía tener los beneficios DFL2 y lo de la exención de 8.000 UF al dejarla fuera del empresario individual. Gracias!

Nikolas
Nikolas
7 months ago

Perdón se me quedó una pregunta en el tintero. Siguiendo la misma línea de la pregunta anterior, las propiedades que quedan bajo PN con inicio de activiades en primera persona, pierden el DFL2, verdad? Si lo anterior es correcto, podría aprovechar el beneficio DFL2 en propiedades que compre posteriormente y que no asigne a la figura de empresario unipersonal? Muchas gracias

Anne
Anne
7 months ago

Hola, se puede realizar la opreacionn luego de haberlo comprado?

Diamar Bayona
Diamar Bayona
7 months ago

Consulta, si voy a comprar un departamento a nombre de mi empresa (constituida en el 2015), la actividad económica es de relevancia? El departamento sí sería para arrendar, pero en mis actividades económicas no tengo la de arriendo amoblado, la debería incorporar? O no es necesario?

Milton
Milton
7 months ago

¿Se puede recuperar el IVA de dos departamentos usados que se adquieran por buydepa.com?

Ignacio
Ignacio
7 months ago

Hola . en el ejemplo de juanito cuando “solicita la devolución de este dinero.” estamos hablando en cash? o lo deja como remanente en la empresa como cualquier mercaderia.? gracias!

Alvaro
Alvaro
7 months ago

Hola, estoy a portas de comprar un depto de inversión, quiero realizar la gestión de la devolución de iva pero tengo una deuda por el credito universitario fondo solidario, por lo que la TGR me retiene la devolucion de impuestos todos los años. En su experiencia han tenido caso como el mio, la TGR me podria retener la devolucion del iva para pagar ese credito? lo anterior para evaluar si me conviene o no en estos momentos. gracias

Jony Figueroa
Jony Figueroa
7 months ago

Cuanto cobran por está gestión ??

Jonathan
Jonathan
6 months ago

Hola buenas noches, una consulta, si se decide arrendar la propiedad con un tercero (empresa especializada), como seria la figura de la factura afecta?

francisca
francisca
6 months ago

Consulta, ¿Se puede modificar de persona natural sin giro a persona natural con giro comercial, una vez emitida la factura? ya me entregaron el departamento. Saludos

Rafael
Rafael
5 months ago

Hola, excelente artículo. Consulta ¿ Si me asigno 2 dptos nuevos como E.I. para arrendarlos amoblados, pero solo logro arrendar 1 y el otro demora en arrendarse ¿se puede pedir la devolución de IVA de los dos? O solo del que se arrendò?

Rafael
Rafael
5 months ago

Excelente, gracias,

¿El segundo, que ya es parte del activo, asumo que cuándo lo arriende puedo pedir la devolución, correcto? Y Si excedo del año en arrendarlo, aún se puede solicitar?

Como los puedo contactar?
Muchas gracias

Robinson Fuentes
Robinson Fuentes
5 months ago

Buenas tardes! Quisiera consultar por el tema de recuperación de IVA, es factible que el arrendatario sea un familiar o ponen reparos por ese tema en el SII? Y lo otro, en caso de obtener Fogaes sólo para la asignación de hipotecario (en realidad el 10% está pagado por el comprador), se puede arrendar y recuperar el IVA?
Saludos y agradeceré que puedan contactarme para otras consultas más personalizadas.

David
David
5 months ago

¿Puedo recuperar el IVA de mi propiedad si gestione credito hipotecario en conjunto con mi pareja?
La factura solo esta a mi nombre, pero aparecemos ambos en la escritura de la propiedad

soledad.hidalgo
soledad.hidalgo
4 months ago

Hola Me interesa saber mas, ya que hoy acabo de firmar la escritura.

claudia guerrero
claudia guerrero
3 months ago

Hola, pagué un departamento al contado, aun no me lo entregan y aun no firmo escritura, pero será próximamente, como recupero el iva como persona natural, tengo inicio de actividades, pero de segunda categoría, que debo hacer?

Felipe Farías
Felipe Farías
3 months ago

Se puede solicitar la devolución si arriendo un departamento por días?

Tomas
Tomas
3 months ago

Hola! Y para casas? Esto se puede aplicar? Si compro una casa para arriendo?

Sindy Castillo
Sindy Castillo
3 months ago

Hola,me pueden asesorar para la devolución de impuestos de mi departamento comprado este año

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