5% opcional al arriendo DFL 2: qué propone la reforma en trámite desde la tercera vivienda

Actualizado al 23 de septiembre de 2026.

Un departamento DFL 2 arrendado en $550.000 al mes produce $6.600.000 al año. Si es tu tercera vivienda económica, hoy esa renta no tiene franquicia: tributa con las reglas generales. La reforma tributaria en trámite propone otra salida, opcional: un impuesto único a la renta de 5% sobre el monto del contrato, sin deducciones. En el ejemplo, $330.000 al año.

La propuesta está en el artículo 3 del proyecto de reforma tributaria (Boletín 18.216-05). Toca a mucha gente: dueños de varias unidades pequeñas y quienes les llevan la contabilidad.

Acá está qué dice el texto, a quién aplicaría, cómo se optaría y qué pasa con el IVA del 27 bis. En cada punto separamos lo que dice el proyecto de lo que es análisis nuestro.

Key takeaways

• Es un proyecto, no una ley: desde la tercera vivienda económica de hasta 90 m², el arriendo a no relacionados podría tributar, si el dueño opta, con un 5% único sobre la renta bruta.
• Podría alcanzar también a unidades que ya tienes (nuestra lectura) y partiría el 1 de enero de 2027, si la ley se publica antes y el artículo 3 no cambia.
• Por la vía de una empresa (artículo 24 ter) es más estricto: giro exclusivo, salida sin vuelta y sin devolución de IVA del 27 bis.

Primero: todavía no es ley

Al 22 de septiembre de 2026, según el sistema de tramitación del Senado, el Boletín 18.216-05 no es ley. El Congreso lo aprobó el 4 de agosto de 2026 y hoy está en la etapa del Tribunal Constitucional, que remitió su sentencia el 31 de agosto y el 7 de septiembre. No tiene número de ley ni se ha publicado en el Diario Oficial.

No hemos verificado si esa sentencia, o alguna otra etapa posterior al despacho, alteró el artículo 3. Todo lo que sigue se basa en el texto que aprobó el Congreso, y nada de esto rige hoy.

¿Qué propone?

Lo que dice el texto. El artículo 3 agrega al Decreto con Fuerza de Ley N° 2, de 1959 (el DFL 2 sobre Plan Habitacional), un Título II bis, «Del impuesto único a la renta de “Pequeñas Viviendas Económicas”», con dos artículos: el 24 bis, para personas naturales, y el 24 ter, para personas jurídicas y personas naturales que hayan asignado sus viviendas a su empresa individual.

En ambos, la tasa es 5% sobre el importe bruto de las rentas, «determinadas según el respectivo contrato, sin deducción alguna». Es optativo: los dos dicen «podrán optar».

También modifica el artículo 1° del DFL 2: mantiene la franquicia solo para las dos viviendas económicas de adquisición más antigua y agrega que desde la tercera podrías acogerte al 24 bis, sin los demás beneficios del DFL 2 para esas unidades.

En pesos: cuánto se pagaría

Supuestos: 12 meses de contrato, tercera vivienda en adelante, hasta 90 m², arrendatario no relacionado. No se rebajan gastos, contribuciones ni intereses.

Nuestra lectura. El 5% no se compara contra cero, sino contra lo que esas rentas pagan hoy con las reglas generales, según tu tasa marginal (la del tramo más alto de tu impuesto personal al que llegan esas rentas). En una empresa individual, el régimen general permite rebajar como gasto, en la base de primera categoría, los intereses hipotecarios, si el crédito también se asignó a la empresa (artículo 31 N° 1 de la Ley sobre Impuesto a la Renta; Oficio N° 1017, de 23 de mayo de 2024). Hay que calcularlo caso a caso.

¿A quién aplicaría?

1. Desde la tercera vivienda económica. Las dos más antiguas conservan la franquicia DFL 2. En el 24 ter, esta regla se exige a la persona natural con empresa individual; para la persona jurídica, el texto no la repite.
2. Hasta 90 m² edificados por unidad.
3. Arrendatario no relacionado (N° 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta).
4. Estacionamientos y bodegas entran aunque tengan otro rol, si están en la misma dirección y en el mismo contrato. Sus metros no cuentan para el tope.

¿Aplica a las viviendas que ya tengo?

Nuestra lectura. En el 24 bis, probablemente sí: el texto no exige una fecha de adquisición; importa cuántas viviendas económicas tienes y cuáles son las dos más antiguas. En el 24 ter, en cambio, quien ya presentó su inicio de actividades no tiene un momento claro para optar.

¿Desde cuándo?

Lo que dice el texto. El artículo noveno transitorio, N° 1, fija la entrada en vigencia del artículo 3 el 1 de enero de 2027.

Nuestra lectura. Esa fecha supone que la ley se publique antes y que el artículo 3 no cambie.

La ventana para viviendas nuevas: hasta 140 m²

Lo que dice el texto. El artículo décimo noveno transitorio permite optar por el impuesto único a quien, dentro de los doce meses contados desde la publicación, compre viviendas económicas nuevas de hasta 140 m², por las rentas de su arriendo:

• Nueva es la que cumple el artículo 1 del DFL 2 y no ha tenido una transferencia de dominio anterior a esa compraventa.
• La compraventa debe ser con partes no relacionadas.
• Las rentas se gravarían desde el 1 de enero de 2027.

Nuestra lectura. El texto no dice si la exigencia de «a contar de la tercera» rige también para estas compras: solo remite al artículo 3 «en todo lo que no contravenga». Habrá que ver cómo lo interpreta el SII.

Persona natural o empresa: cómo se optaría

Artículo 24 bis: persona natural

El texto permite optar, pero no dice cómo se ejerce la opción ni cómo se declara; es previsible que el SII lo instruya. No se aplica a viviendas asignadas a una empresa individual.

Artículo 24 ter: persona jurídica o empresa individual

Según el texto, es más exigente:

• La opción se comunica en el aviso de inicio de actividades.
• Giro exclusivo: arrendar viviendas económicas que cumplan los requisitos, salvo inversiones estrictamente necesarias para preservar flujos de caja, cuyas rentas van al régimen común.
• Otras rentas te sacan: esas y las del arriendo pasan a las reglas generales desde el año en que se generen o se reciban, sin posibilidad de volver.
• No pueden entrar quienes tengan otro giro activo o, habiéndolo terminado, no tengan el certificado del artículo 69 del Código Tributario.
• Van todas las unidades que cumplan los requisitos; no se eligen una a una.
• Se puede salir, pero no volver. La salida se comunica en la forma que fije el SII por resolución.
• Vender no hace perder el régimen.
• Declaración anual (artículo 65 de la Ley sobre Impuesto a la Renta) y pagos provisionales mensuales con una tasa equivalente a dividir el 5% en 12 (alrededor de 0,42% mensual).

El vacío: quien ya hizo inicio de actividades

Nuestra lectura. La opción del 24 ter se comunica en el aviso de inicio de actividades, y en los artículos que revisamos (el 3 y los transitorios noveno y décimo noveno) no hay una regla para quien ya lo presentó. Así, una sociedad o empresa individual que ya arrienda no tiene, en esos textos, un momento claro para optar. No conviene reestructurar antes de saber cómo lo aborda el SII.

¿Y la devolución de IVA del 27 bis?

Lo que dice el texto. El último inciso del 24 ter impide a quienes se acojan acceder a la devolución del artículo 27 bis del Decreto Ley N° 825, la ley del IVA (el mecanismo para recuperar el IVA pagado al comprar un activo fijo, como un inmueble, destinado a una actividad afecta a IVA). El 24 bis no trae esa frase. Ninguno se pronuncia sobre el IVA del arriendo; el 24 ter solo excluye la devolución.

Lo que dice hoy el SII. Según los Oficios N° 1017 de 2024 y N° 2506, de 3 de diciembre de 2025, el 27 bis no se aplica a las viviendas económicas que cumplen los requisitos y límites del DFL 2, porque son activos fijos que no se destinan a una actividad afecta a IVA. En el Oficio N° 3760, de 28 de diciembre de 2021, sobre oficinas, el SII distinguió: sin mobiliario suficiente, el arriendo está exento y el IVA de la compra no da crédito fiscal; amoblado, queda gravado y ese IVA sí da crédito.

La tesis contraria. En un reclamo ante el Tribunal Tributario y Aduanero de Arica y Parinacota (RIT GR-01-00018-2024, sentencia de 29 de mayo de 2025), sobre arriendo amoblado de viviendas DFL 2, se sostuvo que el artículo 15 del DFL 2 habla de rentas «exentas» y no de ingresos no renta (los que la ley ni siquiera considera renta), y que solo estos últimos quedan libres de IVA por el N° 7 de la letra E del artículo 12 de la ley del IVA. El extracto que revisamos recoge esa alegación, no lo que resolvió el tribunal: muestra que el criterio del SII se discute, no que haya cambiado.

Nuestro análisis. Asignar a tu empresa individual unidades que ya tienes no genera crédito fiscal, porque una asignación no es una compra con IVA recargado (artículo 23 de la ley del IVA). Sí te hace perder el 24 bis y, si la compraste con crédito hipotecario, también el beneficio del artículo 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta (la rebaja de los intereses hipotecarios en tu declaración personal) por esa vivienda (Oficio N° 1017).

Si evalúas comprar desde la tercera unidad y arrendar amoblado vía empresa, el 24 ter obliga a elegir entre el 5% y la posibilidad de pedir la devolución del 27 bis, si cumples sus requisitos. Revisa nuestra guía de recuperación de IVA en propiedades.

Qué conviene hacer ahora

1. Inventaria tus unidades por fecha de adquisición y superficie edificada, con su rol, estacionamientos y bodegas.
2. Revisa a tus arrendatarios: que ninguno sea relacionado y que los contratos incluyan lo que quieres acoger.
3. Compara persona natural y empresa con números: renta bruta, tasa marginal, crédito hipotecario y si hay un 27 bis en juego.
4. Espera las instrucciones del SII antes de asignar o reestructurar.
5. Si piensas comprar nuevas, la ventana de doce meses correría desde la publicación, no desde hoy.

Atención

• El proyecto todavía no es ley. No tiene número ni publicación en el Diario Oficial.
• El Tribunal Constitucional ya remitió su sentencia, pero no hemos verificado si tocó el artículo 3. El texto podría variar.
• Hay piezas sin resolver, como la forma de optar en el 24 bis.

Si la ley se publica con este texto, el régimen partiría el 1 de enero de 2027. Elegir entre persona natural y empresa es una decisión de estructura, y el inventario, la revisión de contratos y la comparación de escenarios toman semanas. Conviene tenerlos hechos antes de esa fecha, y decidir con la ley publicada y las instrucciones del SII.

Si tienes varias viviendas DFL 2 o llevas la contabilidad de quien las tiene, conversemos antes de que el proyecto sea ley. En nuestra página de la Reforma Tributaria 2026 seguimos su estado.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría para un caso particular. Se basa en el texto del Boletín 18.216-05 aprobado por el Congreso el 4 de agosto de 2026; el texto definitivo será el que se publique en el Diario Oficial.

Preguntas frecuentes

¿Ya puedo acogerme al 5%?

No. Al 22 de septiembre de 2026 el proyecto no es ley: no tiene número ni se ha publicado en el Diario Oficial.

¿Mis dos DFL 2 más antiguos pasarían a pagar el 5%?

No. Según el texto aprobado por el Congreso, conservarían la franquicia tradicional del DFL 2.

¿Podría acoger solo algunas unidades?

Depende. Según el proyecto, en el 24 ter no: entran todas las que cumplan los requisitos. En el 24 bis, el texto no lo dice.

¿Podría pagar el 5% y pedir la devolución del 27 bis?

En la práctica, no. En el 24 ter el proyecto lo prohíbe expresamente en su último inciso. En el 24 bis el texto no lo dice, pero el resultado es el mismo: el 27 bis exige que el inmueble forme parte del activo fijo de quien realiza operaciones afectas a IVA (Oficio N° 374 de 2024), lo que para una persona natural supone asignarlo a su empresa individual, y el 24 bis no se aplica a las viviendas asignadas. Además, hoy el SII niega el 27 bis a las viviendas económicas que cumplen los requisitos y límites del DFL 2 (Oficios N° 1017 de 2024 y N° 2506 de 2025).